나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51387 [1] 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690 송악 이-편한세상 106동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 가학리 ""기지초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 22층 건물 내 제4층 제403호로서,
외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽:벽지마감 등.
창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, ""아파트 건부지""임.

인접 도로상태등

대지권의 목적이 되는 토지는 남측으로 왕복 약 4차선 포장도로를 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

가학리 690 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-03-29)(중로1-602호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-03-29)(중로2-601호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 ""미상""임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번에 대한 주택임차권등기(2024.3.20. 제9343호)있음.(임대차보증금 200,000,000원/ 전입일 2020.03.06./ 점유개시일자 2020.03.06./확정일자 2020. 2. 07.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51387 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690, 송악 이-편한세상 106동 4층 403호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 22층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일: 2010년 3월 3일

건축물정보:

* 총괄표제부상 아파트 총 811세대, 11개동 규모

* 표제부상 본 건물(106동)은 22층 중 4층, 연면적 9,615.113㎡

1.3. 면적 정보

토지면적: 46.39㎡ (약 14.03평)

토지지분: 46.38719999999999㎡ (약 14.03평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.972㎡ (약 25.70평)

토지/건물 제시외면적: 없음

1.4. 감정가

감정가격: 205,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 당진시 송악읍 가학리 소재 "기지초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

대지권의 목적이 되는 토지는 단지 남측으로 약 4차선 포장도로와 접해 있어 차량 진출입로로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 부지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한, 소로3류, 중로1류, 중로2류 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 대항력 있는 임차권이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김관수)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 3월 6일

점유개시일자: 2020년 3월 6일

확정일자: 2020년 2월 7일

배당신고일자: 2024년 3월 20일

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권 설정 (을구 9번)

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 갑8, 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2025.06.02.)

인수되는 권리: 을9, 김관수의 주택임차권 (2024.03.20. 접수, 금200,000,000원)

비고: 상기 을구 9번 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 주거 지역 특성상 주변 아파트 단지 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 경제 활동

당진시는 서해안권의 산업 및 물류 중심지로 발전하고 있으며, 송악읍은 이러한 지역 경제 활동의 배후 주거지 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 송악 이-편한세상

총 동수: 10개동

총 세대수: 811세대

주차대수: 총 1003대 (지상 201대, 지하 802대)

건축년도: 2010년

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소

5.2. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 본 건 북측 인근에 기지초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 2억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 경매 절차상 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 취득 금액이 감정가나 시장가를 훨씬 상회할 수 있습니다. 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계했다는 점은 임차인의 권리가 강하게 보호받고 있음을 시사합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 변동성으로 인해 향후 매각 시점의 정확한 가치 평가가 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송악읍의 중심 주거 지역에 위치하며, 단지 규모와 기반 시설이 양호하나, 2억원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재가 최대 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 매수인의 최종 부담액이 크게 달라지므로, 철저한 권리 분석과 함께 인수되는 보증금을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트

* 완비된 단지 내 편의 시설

* 인근 초등학교 위치로 인한 교육 환경

* 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 전용면적(84.97㎡)의 아파트가 2026년 6월 20일에 196,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 205,000,000원으로 책정되었습니다.

다만, 200,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점을 고려하면, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금(200,000,000원)을 인수해야 하는 조건으로 인해, 입찰가를 산정함에 있어 매우 신중해야 합니다.

인수해야 할 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 대한 입찰가를 고려할 때, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 최소 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 205,000,000원

* 인수 보증금: 200,000,000원

* 감정가 - 인수 보증금 = 5,000,000원

따라서, 잠재적 위험을 고려한 예상 입찰가는 5,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 예상 취득 금액은 입찰가(5,000,000원) + 인수 보증금(200,000,000원) = 205,000,000원이 됩니다.

이는 감정가와 동일한 수준이나, 시장 거래가(196,000,000원)보다 높은 수준이므로, 철저한 사전 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.