나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2845 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 792 주상복합 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2845 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 792 주상복합 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매3계 2025타경2845 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 792 | 감정가: 863,552,090원 | 최저가: 604,486,000원 | 용도: 주상복합

1. 청주지방법원 2025타경2845 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경2845 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 792

용도: 주상복합

감정가: 863,552,090원

토지면적: 227.50㎡ (약 68.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

건물면적: 397.79㎡ (약 120.3평)

건물 제시외면적: 34.32㎡ (약 10.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 백OO

채무자: 전OO

채권자: 우OOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 물건 현황

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동에 소재한 주상복합 건물입니다. 2011년 8월 31일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물로, 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창 등으로 마감되었습니다. 건물은 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 1층은 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 34.32㎡(약 10.4평)가 포함되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 성화동에 위치하며, 주변에 성화초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설 및 다가구주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 소재하여 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 토지는 세장형의 평지로, 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 10~12미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획 상으로는 도시지역, 제1종 일반주거지역에 해당하며, 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 4층 이하의 건축 제한이 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(성화2지구), 소로 1류(폭 10~12m) 접합, 가축사육제한구역(가축사육 전부제한구역), 상대보호구역(꿈가득한유치원, 청주교육지원청)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채무 불이행으로 인해 경매 절차가 개시되었으며, 소유자는 백OO, 채무자는 전OO, 채권자는 우OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 공부상 표시 외의 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다. 일반적인 임의경매의 경우, 경매로 인한 등기부상의 주요 권리들은 매각으로 인해 소멸되지만, 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지에 대한 세부적인 확인은 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 청주시 서원구 성화동 일대는 근린생활시설과 다가구주택이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 1층의 제2종 근린생활시설(사무소)과 상층부의 다가구주택은 지역 주민들을 대상으로 한 소비 활동 및 주거 수요를 충족시키는 기능을 수행합니다. 이러한 입지 특성상, 안정적인 임대수익 창출이 가능하며, 지역 커뮤니티와의 연계를 통한 상권 활성화 잠재력도 보유하고 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 성화초등학교 서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설과 주거 단지가 형성되어 있어 마트, 병원, 음식점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 간선도로와 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 공부상 제시외 건물 34.32㎡(약 10.4평)가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명확한 현황 파악 및 법적/실무적 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다. 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 개축 시 교육 환경 보호 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 업종의 신규 사업 영위는 제한됩니다. 주변 지역 조사 결과, 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역 특성상 혐오시설이 직접적으로 인접한 것으로 확인되지는 않았으나, 구체적인 주변 환경은 현장 방문을 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구의 주거와 상업 기능이 복합된 지역에 자리 잡고 있어, 실거주와 투자 가치를 동시에 고려할 수 있는 주상복합 건물입니다. 성화초등학교와의 인접성, 편리한 교통 및 생활 인프라는 장점이며, 제시외 건물 포함, 복잡한 토지 이용 규제 등은 고려해야 할 사항입니다. 임의경매 물건으로 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 투자처입니다. 주거 밀집 지역 내 우수한 교육 환경 및 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다. 제시외 건물 및 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 성과를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계