나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20664 [1] 강원특별자치도 원주시 행구동 1658-88 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 '행구동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며 본건 주우는 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 제반교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형평지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 로폭 약 8~10M의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 구조로서
외벽: 인조석, 징크판넬마감등
내벽: 벽지도배, 타일붙임등
창호: 샷시 2중창

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

철근콘크리트구조 1층 소재 근린생활시설 약 60.64㎡, 옥탑층 소재 다락 약 62.95㎡, 계단실 약 17.55㎡가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20664 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 변OO

감정가: 1,373,574,800원

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 행구동 1658-88 (영랑길 93-9)

용도: 다가구주택 및 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 4층

토지 면적: 370.00㎡ (약 111.92평)

건물 면적: 364.27㎡ (약 110.20평)

건물 제시외 면적: 141.14㎡ (1층 근린생활시설 약 60.64㎡, 옥탑층 다락 약 62.95㎡, 계단실 약 17.55㎡ 포함)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 감정평가 요약

토지: 정방형 평지로서 건부지로 이용 중. 북측 및 동측으로 로폭 약 8~10M 도로 접함. 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역.

건물: 철근콘크리트구조 4층, 외벽 인조석/징크판넬, 내벽 벽지도배/타일, 창호 샷시 2중창. 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중. 위생설비 및 난방설비 구비. 옥내 3대, 옥외 3대 주차 가능.

작성일: 2026-09-03 (물건명세서 참고사항)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 '행구동행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 북측 및 동측으로 로폭 약 8~10M의 도로에 접해 있습니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있으며, 일부 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 12일 접수된 원주축산업협동조합의 근저당권 (을8/을6, 채권액 540,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 모든 등기된 권리(근저당, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* K (KIM MISUK): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-14, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 0원이므로 인수 여부와 관계없이 실질적인 금전 부담은 없을 수 있으나, 법적 대항력 보유 사실에 유의해야 합니다.)

* 기 건설(주): 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2023-12-22, 대항력 있음.

* 남 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-11, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 0원이므로 인수 여부와 관계없이 실질적인 금전 부담은 없을 수 있으나, 법적 대항력 보유 사실에 유의해야 합니다.)

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-10, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 0원이므로 인수 여부와 관계없이 실질적인 금전 부담은 없을 수 있으나, 법적 대항력 보유 사실에 유의해야 합니다.)

* 전 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-12, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 0원이므로 인수 여부와 관계없이 실질적인 금전 부담은 없을 수 있으나, 법적 대항력 보유 사실에 유의해야 합니다.)

* 전 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-30, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 0원이므로 인수 여부와 관계없이 실질적인 금전 부담은 없을 수 있으나, 법적 대항력 보유 사실에 유의해야 합니다.)

* 최 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-05-14, 확정 2022-10-17, 배당 2025-08-19, 대항력 없음.

3.5. 임차보증금 인수 여부

인수 보증금 합계: 0원.

이는 경매 절차에서 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않고, 매각 대금으로 배당될 예정임을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 일부는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상인 경우(또는 0원으로 기재된 경우)에도 법적 대항력을 가지고 있으므로, 실제 임대차 관계 및 계약 내용을 면밀히 확인하여 잠재적 분쟁 소지를 사전에 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

행구동은 원주시의 주거 지역으로, 행정복지센터 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다. 공동주택 및 다가구주택이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상업적 가치

주변의 주거 단지를 배후로 하는 근린생활시설은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 다가구주택으로서의 주거 수익과 근린생활시설로서의 상업 수익을 동시에 기대할 수 있는 복합 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 행구동행정복지센터를 비롯하여 다양한 소매점, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

행구초등학교, 원주중학교 등 교육 시설이 근거리에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.3. 의료시설

원주 시내 주요 병원(예: 원주세브란스기독병원) 등 의료 접근성 또한 양호합니다.

5.4. 주거 환경

행구동 지역은 상대적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건(2026타경50655)이 존재하므로, 경매 절차 진행 및 낙찰 결과에 변동이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 실제 거주 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대차 계약의 세부 내용 미확인 시 추후 분쟁 소지가 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

건물 전체 및 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 정확한 현황 파악에 어려움이 있습니다. 명도 과정에서 추가적인 협의나 조치가 필요할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 포함

일괄 매각 대상에 제시외 건물(건축물대장상 부합물 및 종물)이 포함되어 있습니다. 해당 부분의 정확한 면적, 구조, 이용 상태 및 법적 지위에 대한 현장 조사가 중요합니다.

6.5. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 등 토지 이용에 일부 제한이 따르므로, 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시 행구동의 중심부에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각되어 활용 가치가 높습니다. 입지 조건 및 주변 생활 인프라는 양호한 편입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재와 임대 관계의 불확실성은 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 특히 보증금 0원인 임차인이라도 대항력을 보유하고 있기에, 실제 현황 조사를 통해 명확한 권리 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

중복 사건 존재는 잠재적 리스크 요인이므로, 경매 진행 상황을 예의주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 원주시 행구동의 중심 지역으로, 주거 및 상업 시설의 잠재력이 우수합니다.

* 복합 용도: 다가구주택과 근린생활시설의 혼합으로 안정적인 임대 수익과 더불어 추가적인 상업적 가치 창출이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 제시외 건물 일괄 매각으로, 실질적인 면적 대비 활용 가치가 높습니다.

* 지역 발전 가능성: 성장관리구역 지정 등 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,373,574,800원

인수되는 임차보증금: 0원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 임차인과의 관계, 명도 가능성, 주변 시세, 중복 사건으로 인한 불확실성 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 철저한 사전 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.