나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31227 [1] 경기도 여주시 우만동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 우만동 소재 ""강변전원마을"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 임야 등이 혼재되어 있는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 북서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 ""세장형"" 토지로 ""단독주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-21)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(역사문화환경보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후면 '건물개황도', '사진용지' 등 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕 2층건(사용승인일 : 2024.12.03)으로서
외 벽 : 목재 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 인테리어, 일부 타일붙임 마감,
창 호 : 알미늄샷시 2중 창호임.

이용상태

""단독주택(방3, 거실2, 주방, 욕실2, 창고, 드레스룸2, 다용도실, 현관 등)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건 및 수목 포함
2.목록2: 유치권행사 중이라는 안내문구가 현관에 게시된 것으로 보고됨(현황조사보고서 참조)
3. 경매신청채권자가 제출한 2025.9.19.자 보정서에 따르면 본건 토지, 건물 전부에 관하여 수원지방법원 여주지원 2025가단11992 유치권부존재확인의 소(원고 신용보증기금, 피고 방창덕)가 진행 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31227 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 여주시 우만동 231-19

용도: 단독주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 446.00㎡ (약 134.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 149.23㎡ (약 45.14평)

건물 제시외면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

토지지분: 446㎡

건물지분: 149.23㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 500,754,000원

1.5. 건물 정보

사용승인일: 2024년 12월 03일

구조: 일반 목구조, 기타지붕 2층 건물

내부구조: 방 3개, 거실 2개, 주방, 욕실 2개, 창고, 드레스룸 2개, 다용도실, 현관 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 우만동 소재 "강변전원마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 임야 등이 혼재된 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량을 통한 본건까지의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지는 대체로 북서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 "세장형" 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 수원지방법원 여주지원 2025년 5월 27일 접수의 강제경매 개시결정(2025타경31227)입니다.

* 토지 등기부상 말소기준권리: 갑3, 접수일자 2025-05-27, 권리종류 강제경매, 권리자 신용보증기금, 권리금액 442,362,564원.

* 건물 등기부상 말소기준권리: 갑2, 접수일자 2025-05-27, 권리종류 강제경매, 권리자 신용보증기금, 권리금액 442,362,564원.

3.2. 권리 인수 여부

매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 물건 및 수목은 일괄매각 대상에 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (세부 내용은 제공되지 않음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특이사항

* 목록2(건물)에 대해 유치권 행사 중이라는 안내문구가 현관에 게시된 것으로 보고되었습니다.

* 경매 신청 채권자인 신용보증기금은 2025년 9월 19일자 보정서를 통해 본건 토지, 건물 전부에 관하여 수원지방법원 여주지원 2025가단11992 유치권부존재확인의 소가 진행 중임을 밝혔습니다. (원고: 신용보증기금, 피고: 방창덕)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 개발 현황

본건 소재지인 여주시 우만동은 주로 단독주택 및 전원주택 단지가 형성된 지역입니다. 최근 유사 지역의 신축 단독주택 거래 사례를 보면, 경기도 여주시 우만동의 대지 약 196평, 건물 약 50평 규모의 철근콘크리트 단독주택이 2025년 6월 3일 기준으로 6억 8천만 원에 매물로 나와 있습니다. 또한, 경매 문제로 급매물로 나온 여주시 다른 지역의 단독주택(대지 114평, 건물 28평)은 1억 5천만 원에 거래된 사례도 있습니다. 이는 부동산 시장 상황과 물건 자체의 컨디션, 그리고 법적 문제에 따라 시세 편차가 클 수 있음을 시사합니다. 여주시 전반적으로는 2035년 도시기본계획 승인을 통해 인구 13만 2천 명 목표, 1도심 1부도심 3지역 중심 공간구조 개편, 수도권 제2순환고속도로 및 여주-원주 복선전철 등 SOC 확충 계획이 진행 중입니다.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

검색 결과, 본건 인근(여주시 우만동 231-19)에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 남측 500m 지점에 여주흔암선사유적지가 소재하고 있습니다. 주변은 주택 및 임야가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택으로 건축되어 있으며, 내부 방 3개, 거실 2개, 욕실 2개 등을 갖추고 있어 가족 구성원이 생활하기에 적합한 구조입니다. 2024년 12월 3일 사용 승인된 신축 건물로, 외벽은 목재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 인테리어, 창호는 알루미늄 2중 창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

가장 큰 리스크는 유치권의 존재와 관련 소송입니다. 현장에서 유치권 행사 안내문구가 확인되었으며, 유치권 부존재 확인 소송이 진행 중입니다. 소송 결과에 따라 유치권의 존폐가 결정되며, 이는 매각 가격 및 낙찰 후 인수 여부에 중대한 영향을 미칩니다. 소송의 원고는 신용보증기금이며, 피고는 방창덕입니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다수의 용도지역 및 제한사항에 해당합니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 및 수목 포함

일괄매각 대상에 제시외 물건 및 수목이 포함되어 있어, 별도의 처리 또는 관리 방안을 고려해야 합니다.

6.4. 임대관계 미상

기타 임대관계는 미상으로, 점유 관계 및 임대차 정보에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 2024년 12월 사용 승인된 비교적 신축인 목구조 2층 단독주택입니다. 여주시 우만동의 주택지대에 위치하며, 기본적인 주거 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 경매 과정에서 가장 큰 쟁점은 유치권의 존재와 현재 진행 중인 유치권 부존재 확인 소송입니다. 이 소송의 결과에 따라 낙찰자의 인수 부담이 결정되므로, 입찰 전 반드시 소송 진행 상황 및 결과를 확인해야 합니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한은 향후 토지 활용에 고려사항이 될 수 있습니다. 이러한 법적 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

* 최근에 신축된 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 여주시의 도시계획 및 SOC 투자 계획을 고려할 때, 장기적인 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 유치권 문제가 해결될 경우, 비교적 저렴한 가격에 신축 단독주택을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 필수 확인 사항

* 진행 중인 유치권부존재 확인 소송의 결과 (원고: 신용보증기금, 피고: 방창덕, 사건번호: 2025가단11992)를 면밀히 파악해야 합니다.

* 소송 결과에 따른 유치권 낙찰 후 인수 여부 및 그 비용을 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 토지이용계획상 각종 제한 사항으로 인한 건축 및 개발 가능성을 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 500,754,000원입니다. 하지만 유치권이라는 중대한 법적 리스크가 존재하며, 현재 유치권 부존재 확인 소송이 진행 중입니다. 이 소송의 결과가 불확실한 상황이므로, 시장가치보다 상당히 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 유사 신축 단독주택 시세(6억 8천만 원 수준)와 본건의 감정가를 고려하되, 법적 리스크 해소에 필요한 비용과 불확실성을 감안하면, 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

유치권 문제가 해결될 경우의 가치와 현재의 불확실성을 종합적으로 고려하여, 입찰가 상한선을 감정가의 70% ~ 80% 수준, 즉 약 3억 5천만 원 ~ 4억 원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 어디까지나 소송 결과 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있는 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 철저한 분석과 리스크 평가를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자, 소송 결과 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.