나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56220 [1] 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 서측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 상업시설, 업무시설, 지식산업센터, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

라멘조 평지붕 13층 건물내 1층 105호로서,
(사용승인일: 2020.10.28)

외벽 : 석재붙임, 페어그라스 마감, 유리 커튼월 마감등임.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등임.
창호 : 알루미늄샷시 창호등임.

이용상태

공부상 근린생활시설이며, 현장조사시 현황 공실로 판단되나 경매진행시 재확인 하시기 바람.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 주차장설비, 소방설비, 시스템에어컨설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형, 평지의 토지로서 지식산업센터의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 50미터, 남측으로 약12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-114)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 수원지방법원 2025타경56220 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 1층 105호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.32㎡ (약 4.94평)

토지지분: 16.32㎡ (약 4.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

건물지분: 48㎡ (약 14.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 92,700,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업시설, 업무시설, 지식산업센터, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 다양한 도시 활동이 이루어지는 지역입니다. '동탄역 센테라아이티타워2'는 2020년 11월 준공된 지식산업센터로, 대로변 노출이 용이한 소형 건물에 해당합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 정보

본 건물은 라멘조 평지붕 구조의 13층 건물이며, 사용승인일은 2020년 10월 28일입니다. 외벽은 석재붙임, 페어그라스, 유리 커튼월 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 알루미늄 샷시로 마감되었습니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 승강기, 주차, 소방, 시스템 에어컨 설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본 물건에는 다수의 권리들이 설정되어 있었으며, 현재는 다음과 같은 권리들이 기록되어 있습니다.

* 갑3: 소유권이전 (2021-02-10)

* 갑4: 소유권이전신탁등기말소 (2024-04-18)

* 갑5: 소유권이전 (2024-04-18) - 매매

* 을1: 근저당 (2024-04-18) - 안산농업협동조합, 금729,600,000원 - 말소기준권리

* 갑6: 가압류 (2025-01-13) - 삼성카드, 금9,301,754원 - 말소

* 갑7: 가압류 (2025-02-17) - 중소기업은행, 금257,915,279원 - 말소

* 갑8: 가압류 (2025-02-25) - 신용보증기금, 금79,200,000원 - 말소

* 갑9: 가압류 (2025-02-25) - 서울보증보험주식회사, 금62,942,230원 - 말소

* 갑10: 가압류 (2025-02-26) - 서울강동농업협동조합, 금49,822,214원 - 말소

* 갑11: 가압류 (2025-03-05) - 한국무역보험공사, 금136,875,060원 - 말소

* 갑12: 가압류 (2025-03-13) - 서울보증보험주식회사, 금30,236,710원 - 말소

* 갑13: 가압류 (2025-03-25) - 중소기업은행, 금26,184,658원 - 말소

* 갑14: 가압류 (2025-03-25) - 서울보증보험주식회사, 금500,000,000원 - 말소

* 갑15: 임의경매 (2025-05-28) - 안산농업협동조합, 631,950,410원 - 말소 (본 경매 사건)

* 갑16: 가압류 (2025-07-07) - 신용보증기금, 금104,767,038원 - 말소

* 갑17: 가압류 (2025-07-23) - 농업협동조합중앙회, 금286,628,949원 - 말소

* 갑18: 가압류 (2025-07-31) - 경기신용보증재단, 금206,729,729원 - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

을1 근저당권 (안산농업협동조합, 729,600,000원)이 말소기준권리이며, 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 추가 근저당 등)는 일반적으로 소멸됩니다. 등기부상 말소되어 있는 권리들을 제외하면, 모든 가압류 및 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대미상임.

임대 관계가 미상인 점은 거래 진행 시 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,480,203,621원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본 물건이 소재한 동탄역 센테라아이티타워2 일대는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 다양한 업종의 사업체들이 입주해 있으며, 이는 해당 상가의 잠재적 고객층 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

화성시 영천동 일대는 동탄2지구에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 개발이 이루어지고 있습니다. 준주거지역, 광로, 중로 등에 접해 있어 접근성이 뛰어나며, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 등으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 및 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가 조사를 통해 파악할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

본 물건지 인근에 '다원중학교'가 소재하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 현황

공부상 근린생활시설이나, 현장 조사 당시 공실 상태로 판단되었습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요하며, 공실 장기화 시 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 검색한 결과, 본건 물건지 인근에 특별히 보고되거나 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2020년 준공)의 근린상가로, 동탄역세권 인근의 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 다수의 권리 관계가 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 내역이 미상인 점, 그리고 복잡한 권리 관계 등이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 지역 개발 계획 및 상권 활성화 추이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태 우수 예상

* 동탄역세권 인근 지식산업센터 밀집 지역으로 잠재적 배후수요 풍부

* 다양한 도시 지원 시설 및 교통망 확충 지역

* 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 예정으로 권리관계 명확화 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 92,700,000원을 기준으로, 주변 시세, 해당 상가의 향후 임대 수익률, 공실 위험, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 재확인, 주변 상권 및 임대 시세 조사, 유사 물건의 실제 낙찰가 분석 등 심층적인 권리 분석 및 가치 평가가 선행되어야 합니다. 현재로서는 제시된 정보만으로 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.