나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56189 [1] 경기도 오산시 오산동 920-2 오산운암2단지주공아파트 211동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 ""오산종합운동장"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조 경사지붕 24층 중 10층 1001호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하야샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.
후첨 ""건물개황도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 진출입 용이하며, 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운암구역), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동화마을유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예인유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운천고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운천중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운천초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56189 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 오산동 920-2 오산운암2단지주공아파트 211동 10층1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 363,000,000원

* 토지 면적: 45.41㎡ (약 13.73평)

* 건물 면적: 84.34㎡ (약 25.51평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건

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1.2. 입지 조건

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1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산종합운동장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

1.2. 3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조 및 철골조 경사지붕 구조의 24층 건물 중 10층에 위치한 전유부 84.34㎡(약 25.51평) 아파트입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 되어 있으며, 현재 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용 및 도로 상황

토지는 대체로 부정형으로 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지 내 진출입이 용이하며 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

1.2. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운암구역)으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

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1.3. 권리 분석

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1.3. 1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2018년 12월 20일 접수된 국민은행 근저당권 (을8)입니다.

1.3. 2. 소멸되는 권리

등기부상 을구(근저당권) 및 갑구(소유권) 상의 권리들은 말소기준 권리보다 후순위이거나, 경매로 인해 말소될 예정입니다. 특히, 을8 국민은행 근저당권(146,850,000원), 을9 서천농업협동조합 근저당권(26,400,000원), 을10 주식회사안전대부 근저당권(332,800,000원) 및 경매를 신청한 갑7 임의경매(케이에프에프이사공구유동화전문유한회사, 142,619,217원)가 말소 대상이 될 것으로 보입니다. 기존 소유권 보존 및 이전 등기 역시 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인 중 대항력이 있거나 별도의 인수 대상 보증금을 가진 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 5. 등기부 채권 총액

등기부 채권 총액은 약 506,050,000원입니다.

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1.4. 상권 분석

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1.4. 1. 주변 입지 및 환경

본건이 위치한 오산동 일대는 아파트 단지와 주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다. 오산종합운동장이 인근에 있어 체육 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2. 교통 편의성

차량으로 주요 도로 진출입이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능하여 전반적인 교통 편의성은 보통 수준입니다.

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1.5. 생활 정보

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1.5. 1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 오산운암2단지주공아파트

* 주소: 경기도 오산시 오산동 920-2

* 준공년월: 2000년 11월 (사용승인일: 2000.11.18)

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 1036세대

* 해당 물건: 211동 10층 1001호

* 최고/최저층: 24층 / 1층

* 주차: 총 1057대 (지상 483대, 지하 574대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

1.5. 2. 내부 설비

* 구조: 철근콘크리트조 철골조 경사지붕

* 마감: 외벽 페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 하이샷시 이중창

* 설비: 기본적인 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 개별 난방

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1.6. 잠재적 리스크

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1.6. 1. 법적 제한 사항

본건 토지는 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 건축물의 신축, 증축, 개축, 이전 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 2. 물건의 특성

유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 또는 채권 구조상 약간의 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 주변 시설

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 주를 이루고 있어 혐오 시설에 대한 직접적인 우려는 낮으나, 비행안전구역 지정으로 인한 간접적인 제약이 있을 수 있습니다.

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1.7. 종합 의견

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본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 2000년에 건축되어 연식이 있으나 10층의 중간층으로 조망 및 채광은 무난할 것으로 예상됩니다. 주변 아파트 단지 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호하며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 비행안전제3구역으로 지정된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 필요가 있습니다. 유동화 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자 가능: 오산시 지역 내 아파트로, 기본적인 생활 환경이 갖춰져 있어 실거주 목적 또는 시세 상승을 고려한 투자 목적 모두 적합할 수 있습니다.

* 지역 내 시세 비교: 최근 실거래가 추이 대비 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

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1.9. 예상 입찰가

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최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.34㎡)의 오산운암2단지주공아파트 920-2번지 물건은 2026년 7월 기준 11층 33,400만원, 12층 34,400만원, 21층 30,600만원에 거래되었습니다. 이를 종합해 볼 때, 해당 면적의 시세는 30,600만원에서 34,400만원 사이에 형성되어 있다고 판단됩니다.

본건의 감정가는 36,300만원으로, 최근 실거래가 상단보다 다소 높은 수준입니다. 따라서, 실거래가 수준을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 인수 사항이 없고, 물건의 상태가 양호하다고 가정할 때, 최근 실거래가 상위권인 33,000만원 ~ 34,500만원 수준을 기준으로 삼아, 경쟁 상황 및 추가 분석을 통해 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 대비 약 95% ~ 100% 수준인 34,500만원 ~ 36,300만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 비행안전구역 등 제한 사항과 유동화 물건의 특성을 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.