나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1131 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 1181 행정타운프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 ""권선구청"" 남동측 인근에 위치하며 인근으로
각종 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층/지하2층 건 중 2층 203호 외 1개호로서
(사용승인일 : 2022.06.13)
외벽 : 석재 및 강화유리 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 샷시 창호마감임.

이용상태

기호(1,2) 공히 조사일 현재 내부수리중에 있는 공실상태임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접대지 대비 주위가 평탄한 지형을 이루는 토지이며 세장형의 형상
으로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약15m, 북측으로 노폭 약8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(권선행정타운배후
단지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2)기타사항

- 대상 구분건물 2개호는 조사일 현재 호별표식이 없으며 벽체구분없이 내부수리중
(인테리어공사중)에 있는바 참고바랍니다.

- 각 전유부분이 구분건물로 될 당시(분양당시)에는 경계벽의 설치등으로 구조상
독립성이 있었던 것으로 조사됩니다.

- 현재 위 독립성의 상실은 편의상 이용용도로 일시적 상실 이라고 판단됩니다.

- 또한 위 독립성의 상실은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고
비교적 복원이 용이하다고 판단되며 소정의 칸막이 비용(석고보드등으로 경계
구분해야되는 재료비 및 인건비등의 비용)이 소요될 것으로 예상됩니다.

물건 비고

일괄매각. 감정평가 조사일 기준 내부공사중이며, 벽체구분이 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1131 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 1181, 행정타운프라자 2층 203호 외 1개호 (총 2개호)

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 1,495,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 건물 정보

* 건물명: 행정타운프라자

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 2층, 지상 6층

* 매각 대상 층: 2층

* 매각 대상 호수: 203호, 204호 (총 2개호)

* 전용면적 (건물면적): 174.24㎡ (약 52.71평)

* 사용승인일: 2022년 06월 13일

* 내부 상태: 조사일 기준 내부 공사 중이며, 벽체 구분이 없는 상태입니다. 현재 공실 상태입니다.

* 설비: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기, 소방, 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

* 토지 면적 (대지권): 50.98㎡ (약 15.42평)

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 (권선행정타운배후단지)

* 제한사항: 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

* 인접 도로: 서측 약 15m, 북측 약 8m 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 "권선구청" 남동측 인근에 위치합니다. 인근 지역에는 각종 근린생활시설 및 관공서가 밀집해 있어, 전반적인 입지여건 및 주위환경이 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건이 속한 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이러한 제반 교통여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다. 토지 형상은 인접 도로 및 대지 대비 평탄한 세장형이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2024년 01월 15일에 접수된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부현황

매각으로 인하여 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 1,454,037,584원으로 확인됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 분류되어 상가 용도로 활용되고 있습니다. 권선구청 등 주요 관공서와 함께 다양한 상업 시설이 인근에 밀집해 있어, 기본적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 수원시 권선구청을 비롯한 다양한 행정 및 공공기관이 위치하고 있습니다. 이와 더불어, 각종 음식점, 카페, 소매점 등 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 주고 있습니다. 초기 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설이나 심각한 환경적 문제는 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 권선구청이 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이하며, 편리한 교통망을 통해 수원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다. 또한, 발달된 상업 시설로 인해 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 공사 및 벽체 미구분 상태: 조사일 기준 내부 공사 중이며 벽체 구분이 없는 상태는 추후 인테리어 및 칸막이 설치에 대한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 원상복구 및 내부 구획에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 사업 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 미등기 전유부: 현황상 벽체 구분이 없어 독립적인 사용이 어려운 상태는 명도 및 점유 사용에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구청 인근 행정타운 내에 위치한 신축(2022년 사용승인) 상가 건물로, 안정적인 배후수요와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 현재 내부 공사 중이며 벽체 구분이 없는 상태로, 이는 향후 추가 비용과 노력이 필요함을 의미합니다. 다수의 후순위 권리가 존재하나 임의경매로 진행되어 낙찰자가 인수하지 않고 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물의 잠재력: 2022년 사용승인된 건물로, 시설 개선 및 정상화 시 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 핵심 입지: 권선구청 인근 행정타운 내에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 개발 또는 활용 시 유리한 조건을 갖출 수 있습니다.

* 기존 임차인 인수 부담 없음: 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,495,000,000원

건물 면적: 174.24㎡ (약 52.71평)

토지 지분: 50.98㎡ (약 15.42평)

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 내부 공사 미완료 및 벽체 미구분 상태, 향후 내부 공사 및 칸막이 설치 예상 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 권장 입찰가는 감정가의 80~90% 선인 1,200,000,000원 ~ 1,350,000,000원 범위에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 면밀한 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.