나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55714 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 611-1 동천동아이비카운티1차 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 ""페이스튼 국제학원"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 근교 농경지대이나 도시화가 진행되어 전원주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장의 위치 및 운행간격 등을 고려할 때 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

2016년 11월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 제3층 제302로,

외벽: 석재 붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감, 일부 드라이비트 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감,
창호: 샤시2중창 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2, 보일러실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수 설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장(피로티형) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

단차 존재하는 부정형 완경사지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

왕복 2차선 포장도로와 남측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인 거주 중인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55714 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 611-1, 동천동아이비카운티1차 102동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 71.80㎡ (약 21.72평)

건물면적: 55.97㎡ (약 16.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

사용승인일: 2016년 11월 11일

건축물 명칭: 동천동 아이비카운티1차

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "페이스튼 국제학원" 서측 인근에 위치하며, 부근은 근교 농경지대였으나 도시화가 진행되어 전원주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장의 위치 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

인접 도로상태: 왕복 2차선 포장도로와 남측으로 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 안OO입니다.

등기부 현황상 말소기준권리는 2020년 5월 19일 접수된 대우산업개발의 가압류이며, 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 약 161억 4천만원으로 확인됩니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인 안OO이 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

* 임차인: 안OO

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 2월 6일

* 확정일자: 2017년 2월 6일

* 배당신고일자: 2025년 4월 28일

* 대항력: 있음

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 '대항력 있음'이라는 점은 경매 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 경우 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 위험 요소가 될 수 있으므로, 명확한 배당 결과 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 용인시 수지구 동천동에 위치하며, 주변에는 신축 다세대주택 단지와 기존 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 1월 ~ 6월 기준):

* 2017년식, 전용면적 54.75㎡(약 16.56평) 빌라가 20,000만원에 거래되었습니다. (이스트빌, 동천동)

* 2019년식, 전용면적 58.81㎡(약 17.79평) 빌라가 55,500만원에 거래되었습니다. (벨몽테, 동천동)

* 2019년식, 전용면적 71.73㎡(약 21.70평) 빌라가 57,000만원에 거래되었습니다. (벨몽테, 동천동)

제공된 최근 매매 정보는 단지명, 건축연도, 면적, 층수, 거래 금액 등에서 편차가 존재합니다. '이스트빌'의 거래 사례는 본 건과 면적 및 건축 연도 면에서 유사성이 높아 가장 직접적인 비교 대상이 될 수 있습니다. 반면 '벨몽테'의 거래 사례는 더 높은 가격대를 형성하고 있어, 단지별 또는 신축 연도별 시세 차이가 상당함을 알 수 있습니다.

본 건의 감정가는 260,000,000원으로, 전용면적 55.97㎡ 기준으로 제곱미터당 약 464만원 수준입니다. 이는 '이스트빌'의 거래 사례(제곱미터당 약 365만원)와 비교 시에는 높은 편이나, '벨몽테' 사례(제곱미터당 약 795만원~943만원)와 비교 시에는 상당히 낮은 수준입니다. 이는 감정가 산정 시점 또는 본 건의 개별적인 상황에 따른 차이로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 다세대주택으로, 내부는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다.

건축물은 2016년 11월 11일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 동천동 아이비카운티1차 단지 내 102동에 속합니다. (도로명 주소: 동천로 380)

외벽은 석재 붙임 및 치장 벽돌, 드라이비트 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 이중창으로 되어 있습니다.

기본적인 급배수, 위생, 도시가스 난방, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기, 주차장(피로티형) 등이 구비되어 있습니다.

토지는 단차가 존재하는 부정형 완경사지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 안OO 임차인은 2017년부터 거주 중이며 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 2억 원이 있으며, 배당 신고까지 마친 상태입니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높지만, 임차인의 보증금 전액 회수 여부, 배당 순위, 낙찰 후 임차인의 권리 행사 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사 및 검토가 필수적입니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동 담보로 제공된 사실이 있으나, 이는 통상적으로 경매 절차에서 모두 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다. 다만, 복잡한 채권 관계를 시사할 수 있습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 성장관리구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 수지구 동천동에 위치한 다세대주택으로, 2016년 준공되어 건축 연수가 비교적 짧은 편입니다.

주변 환경은 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 무난합니다.

가장 주목할 점은 본 건의 감정가(2억 6천만원)와 최근 유사 물건의 시장 시세(2억 ~ 5억 7천만원) 간의 상당한 격차입니다. 특히 '이스트빌'의 사례(54.75㎡, 2억원)와 본 건(55.97㎡)의 면적이 유사하여, 감정가가 시장 가격에 비해 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인(안OO, 보증금 2억 원)의 존재는 주요 위험 요소입니다. '인수 보증금 0원'이라는 점은 긍정적이나, 임차인의 권리가 낙찰 후에도 문제없이 소멸되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

이러한 리스크 요인을 면밀히 검토하고, 임차인 관련 문제가 원만하게 해결될 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 높은 시장 시세: 주변 신축 또는 유사 연식의 다세대 주택의 최근 거래 가격이 감정가를 크게 상회하여, 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

안정적인 주거 입지: 용인시 수지구 동천동 지역은 주거 선호도가 있으며, 편리한 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

잠재적 가치 상승 기대: 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 보면, 면적 및 건축 연도가 유사한 '이스트빌'은 200,000,000원에 거래되었으며, 이는 본 건의 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 반면, '벨몽테' 사례는 훨씬 높은 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 전용면적 55.97㎡와 '이스트빌'의 54.75㎡ 거래 가격 200,000,000원을 단순 비례하여 산정 시 약 204,400,000원 수준이 됩니다. 감정가 260,000,000원은 이보다 높은 수준입니다.

대항력 있는 임차인(안OO, 보증금 2억원)이 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, 이에 대한 확실한 확인이 필요합니다.

따라서, '이스트빌'의 거래 사례와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 관련 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 270,000,000원에서 300,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

(본 분석은 제공된 정보와 일반적인 경매 시장의 판단 기준에 따른 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

주변 시설 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.