나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56265 [1] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 ""양지4리새마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2023.09.18)
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

다세대 주택임.

설비내역

냉난방설비, 위생설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양지리 747-1 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 붙어있음
2. 2025. 8. 8.자에 김태훈으로 부터 94,844,500원의 유치권 신고서(배당요구신청서)가 제출되었으나, 2026 2. 9.자에 신청채권자로 부터 유치권배제신청가 접수되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56265 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움3동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 360,000,000원

토지면적: 113.55㎡ (약 34.35평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.80㎡ (약 21.11평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

특수물건정보: 유치권, 공동담보

1.2. 주요 기재사항

사용승인일: 2023년 09월 18일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

외벽: 석재붙임 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등

바닥: 타일깔기 등

창호: 하이샷시 창호

설비내역: 냉난방, 위생, 전기, 소화, 승강기 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 ""양지4리새마을회관"" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 공장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

단지 내 진입로가 북측으로 노폭 약 9m의 도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(양지리 747-1)는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

2.6. 공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2023-10-20 접수 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

말소예정권리:

* 근저당권 (을1)

* 압류 (갑2)

* 가압류 (갑3, 갑4, 갑6)

* 임의경매개시결정 (갑5)

* 근저당권공동담보목록 (을2)

등기부채권 총액: 2,062,839,248원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일: 2024-10-25

확정일자: 2024-10-25

배당신고일자: 2025-07-03

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일: 2024-10-25

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 인수될 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 유의사항

본건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있습니다.

2025년 8월 8일 김태훈으로부터 94,844,500원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 2026년 2월 9일 신청채권자로부터 유치권 배제 신청이 접수되었습니다. 유치권 성립 여부 및 그 처리 결과에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매사례

* 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 620-6, 별빛마을(가동) (2002년 준공, 4층, 전용 59.52㎡)

2026년 3월 3일 및 4일, 128,000,000원에 거래됨.

* 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 618-5, 봉림주택(2동) (1991년 준공, 3층, 전용 45.3㎡)

2026년 3월 3일, 95,000,000원에 거래됨.

4.2. 시세 분석

본건 물건은 2023년 9월에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 동일 단지 또는 인근 유사 연식의 다세대주택 시세 파악이 중요합니다. 제공된 최근 매매 정보는 2002년 준공된 건물이 1억 2,800만원에 거래된 사례가 있어, 신축 연식 대비 시세 비교가 필요합니다. 본건의 감정가는 3억 6,000만원이며, 신축 연식이라는 점을 감안할 때 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려해야 합니다. 다만, 제공된 2002년 준공 건물의 면적(59.52㎡)과 본건의 전용면적(69.80㎡) 간 차이가 있으며, 건물 준공연도의 차이가 상당하므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주위는 주거지역으로 아파트, 다세대주택, 공장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

본건은 유치권 신고가 접수되었고, 현수막까지 게시되어 있어 유치권 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 비록 신청채권자로부터 유치권 배제 신청이 접수되었으나, 최종 법원 판결이나 정리 과정을 확인해야 합니다. 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 인수하거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 고금리 및 채무 총액

등기부 채권 총액이 약 20억 6천만원으로 감정가 대비 매우 높습니다. 이는 경매 신청 채권자 외 다수의 채권자가 존재함을 시사하며, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 관련 정보

용인시 처인구 지역은 대규모 폐기물 처리 시설(소각장 등) 건립 관련 논의가 활발하며, 일부 지역 주민들의 반대 및 민원, 행정소송 등이 진행된 사례가 있습니다. 본건 소재지인 양지면과 폐기물 시설 예정지(이동읍 덕성리)는 지리적으로 인접한 지역은 아니지만, 처인구 전반의 환경 이슈로 인한 간접적 영향 또는 부정적 인식 확산 가능성을 고려할 수 있습니다. 구체적인 혐오시설의 직접적인 영향 범위에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가 대비 높은 채무 총액과 유치권 신고 및 현수막 게시로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 유치권 문제는 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 관련 법적 절차 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 용인시 처인구 내 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 해당 지역 전반에 대한 환경적 인식에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연식(2023년)으로 건물 상태가 양호하며 즉시 사용 가능한 상태입니다.

* 전용면적 69.80㎡로 비교적 넓은 면적을 소유하게 됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 360,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수액은 0원입니다.

신축 연식은 긍정적 요소이나, 유치권 관련 분쟁 가능성, 높은 채무 총액, 그리고 지역 내 폐기물 시설 이슈 등 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

보수적인 시세 분석 및 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 범위: 288,000,000원 ~ 324,000,000원

최종 입찰가는 유치권 관련 사실관계 확인, 법원의 판단, 그리고 현장 조사 등을 통해 보다 정확하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.