나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1270 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층212호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재""기흥동탄IC""남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 2층 212호와 213호로서,
사용승인 : 2019.12.03
외벽 : 석재 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설, 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약 30미터 내외, 남측 및 동측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1270 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층 212호

용도: 업무시설

감정가: 333,000,000원

토지면적: 14.20㎡ (약 4.29평)

토지지분: 14.2031㎡ (약 4.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: Provided data]

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다. [cite: Provided data]

2.3. 토지 이용 계획

본 건은 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)) 내에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m) 등의 도로에 접해 있습니다. [cite: Provided data] 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다. [cite: Provided data]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

소유권이전 (매매) 김태윤 (2023-11-29)

근저당 국민은행 (2023-11-29, 516,000,000원) - 말소기준권리

가압류 제이비우리캐피탈 (2025-04-14, 12,784,260원) - 말소

임의경매 국민은행 (2025-05-30, 444,220,201원) - 말소 (본건 사건)

압류 동화성세무서장 (2025-07-18) - 말소

총 등기부채권액은 528,784,260원입니다. [cite: Provided data]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 대승주식회사

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-09

확정일자: 2021-05-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 삼보더퍼스트투(최삼용)

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-20

확정일자: 2025-05-21

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 29일 접수된 국민은행 근저당권입니다. [cite: Provided data]

3.4. 인수/소멸 권리

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 임의경매, 압류 등의 권리는 소멸될 예정입니다. [cite: Provided data] 임차인 현황상 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. [cite: Provided data] 물건명세서에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. [cite: Provided data]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 영천동 일대는 동탄2신도시의 일부로, 주위로 상가, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다. [cite: Provided data] 특히, 동탄2신도시는 주거 단지와 함께 지식산업센터 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 배후수요가 풍부한 편입니다. 주변에는 스타벅스, 카페, 미용실 등 다양한 업종의 소규모 상가들이 운영되고 있으며, 11자 상가와 같은 주요 상권도 인접해 있습니다.

4.2. 상권 가치

동탄2신도시는 광역 교통망(SRT, GTX-A노선 등) 확충과 함께 지속적으로 발전하고 있는 지역입니다. 대단지 아파트와 업무시설 밀집은 고정적인 수요를 제공하지만, 일부 상업지역의 높은 공실률 사례도 있어 신중한 접근이 필요합니다. 본 건의 경우 업무시설로서, 주변의 다양한 기업체와 근로자 수요를 흡수할 수 있을 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 다수 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통/접근성

기흥동탄IC가 인근에 있어 차량을 통한 광역 접근성이 우수하며, 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: Provided data] 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 가능합니다. [cite: Provided data]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본 건은 준주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있으며, 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다. [cite: Provided data] 건물 용도가 업무시설로 되어 있어, 불법적인 용도 외 사용(예: 주거용) 시 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

과거 '더 퍼스트 타워' 건물에서 상업 시설의 높은 공실률이 보고된 사례가 있습니다. 현재 본 건과 유사한 규모의 소형 오피스 임대료 시세는 33~45만원 선으로 파악되나, 공실 장기화 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 전반적으로 환경 관련 이슈가 간헐적으로 발생하고 있어, 이에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

장점:

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인) [cite: Provided data]

* 우수한 입지 조건 및 교통 접근성 [cite: Provided data]

* 동탄2신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 권리관계가 비교적 명확한 편 (대항력 없는 임차인, 후순위 권리 말소) [cite: Provided data]

단점:

* 주변 상가 공실률에 대한 과거 사례 존재

* 감정가 대비 유사 물건 시세가 낮게 형성될 가능성 (유사 물건 시세 약 2.2억 대비 감정가 3.3억)

* 임대 관계 등 미상으로 공실 위험 존재 [cite: Provided data]

7.2. 투자 관점

본 건은 동탄2신도시라는 성장 잠재력이 큰 지역에 위치한 업무시설로서, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 과거 사례를 볼 때 공실 위험과 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 동탄2신도시 내 핵심 입지: 기흥동탄IC 인근 및 대로변 접합으로 우수한 접근성.

* 현대적인 업무 환경: 2019년 준공된 신축 건물로 쾌적한 업무 환경 제공 가능.

* 개발 잠재력: 동탄2신도시는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있어 향후 가치 상승 기대.

8.2. 기회

* 교통망 확충: SRT, GTX-A 노선 등 교통 호재는 지역 가치 상승에 긍정적 영향.

* 수요층 확보: 주변 아파트 단지 및 다수의 기업체, 근로자로부터 업무 시설 수요 기대.

* 경쟁력 있는 가격: 시장 조사 결과, 유사 면적의 오피스 매매가가 2.4억원 내외로 형성되어 있어, 감정가(3.3억원) 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 매력 증대.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 자료

본 건의 감정가는 333,000,000원입니다. [cite: Provided data]

주변 유사 물건 시세 조사 결과, 경기도 화성시 동탄구 동탄영천로 150 (영천동) 소재 현대 실리콘앨리 동탄의 경우, 전용면적 약 49.6㎡(약 15평) 물건이 243,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 토대로 환산 시, 본 건(전용면적 약 45.6㎡)의 적정 시세는 약 222,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 입찰 전략 제언

감정가가 시장 시세 대비 높은 수준으로 판단되므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세, 건물 상태, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 입찰 시에는 감정가 이하부터 시작하여 경쟁 상황을 지켜보며 적정 가격을 제시하는 전략이 유효할 수 있습니다.

* 초기에는 신중하게 접근하되, 유찰이 거듭될 경우 시장 가격에 근접한 수준에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.