나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56215 [1] 경기도 오산시 부산동 588 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 부산동 소재 '다온초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트 단지, 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 경부고속도로 및 지방도(성호대로) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제401호 외 2개호로서,
외벽 : 벽돌마감 등,
내벽 : 페인팅 및 벽지마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

건축물대장 현황도면 기준 공동주택으로 표기되어 있음.
- 일련번호(1),(2) : 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2 등
- 일련번호(3) : 방2, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실1 등

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 완만한 경사인 사다리형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측 및 북측으로 노폭 약 5M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부산동 588 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(오산숲유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56215 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 부산동 588 2동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

건축년도: 2019년 (사용승인일 2019.12.20 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 40.13㎡ (약 12.14평)

토지지분: 40.13㎡ (약 12.14평)

건물면적: 47.31㎡ (약 14.31평)

건물지분: 47.315㎡ (약 14.32평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 오산시 부산동에 위치하며, '다온초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 경부고속도로 및 지방도(성호대로) 등 주요 도로 접근성이 좋아 차량을 이용한 광역 이동이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다온초등학교), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당하여 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 단지는 북동측 및 북측으로 노폭 약 5M 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 5월 29일 접수된 문태성 씨 명의의 강제경매개시결정(채권액 205,965,205원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문 (신청채권자 겸 대항력 있는 임차인)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 12일

* 확정일자: 2022년 7월 26일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 1번 순위에 등기된 문태성 씨의 주택임차권(190,000,000원)은 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 따라서, 경매 절차에서 해당 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 총 등기부채권액 (말소예정 채권 제외)

190,000,000원 (주택임차권)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주택이 밀집한 지역에 위치하며, 지역 주민을 위한 근린생활시설 및 편의시설이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 인프라

인근에 다온초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 및 주요 도로 접근성이 좋아 지역 내 및 외부 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 다온초등학교가 물건지 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교통시설

* 노선버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 성호대로와 같은 지방도 및 경부고속도로 접근이 용이하여 차량 이용 시 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

5.3. 편의시설

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근에 오산천이 있어 산책 및 여가 활동 공간으로 활용 가능합니다.

5.4. 혐오시설

* 현재 제공된 정보와 일반적인 검색 결과상, 물건지 인근에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 과거 하수처리장 부지가 반려동물 테마파크 등으로 조성된 사례가 있으나, 이는 긍정적인 개발 사례로 분류됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차권 인수

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 문태성 씨의 보증금 190,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 만약 경매 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔여 금액을 부담해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 입찰 시 주의사항

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수하게 되므로 입찰 시 각별한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 가까운 다세대주택으로, 오산시 부산동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변으로 초등학교, 버스 정류장, 도로 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 목적으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 다만, 가장 큰 단점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 감정가를 초과할 가능성이 높으므로, 권리 분석과 인수되는 보증금 규모를 철저히 확인하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축 연식 (2019년 준공)으로 내부 상태 양호 및 수리 비용 절감 기대.

* 초등학교 인접 등 편리한 교육 및 주거 환경.

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

감정가: 224,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 190,000,000원

이론적으로, 매수인이 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 감정가 수준으로 유지하고자 할 경우, 최대 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

최대 입찰가 = 감정가 - 인수되는 임차인 보증금

최대 입찰가 = 224,000,000원 - 190,000,000원 = 34,000,000원

중요 참고사항:

상기 산정된 34,000,000원은 단순히 인수 보증금을 제외하고 총 지출액을 감정가와 맞추기 위한 이론적인 최대치입니다. 실제 투자 결정 시에는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 입찰가 외에 명도 비용, 취득세, 법무사 수수료 등 부대 비용이 추가로 발생합니다.

* 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용이 해당 부동산의 실제 시장 가치보다 낮아야 수익을 확보할 수 있습니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가를 분석한 결과, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 수 있으나, 인수 부담으로 인해 총 투자 비용이 높아질 가능성이 큽니다. 따라서, 실질적인 수익률 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.