나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56258 [1] 경기도 화성시 오산동 985 동탄역파라곤근린생활시설 1층143호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주
택(아파트)단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통
임.

교통상황

본건동까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물내 제1층 제143호 로서,
외벽:몰탈위페인팅,외장석재붙임 마감등.
내벽:몰탈위페인팅,인테리어마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

근린생활시설(공실상태임)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 화재탐지 및 소화전설비, 지하주차장
시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 판매시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측, 남측 및 북측으로 노폭 약15~20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭20m~25m)(2014-10-01)
(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합
), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역, 택
지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56258 (1)

물건명: 경기도 화성시 오산동 985 동탄역파라곤근린생활시설 1층 143호

소재지: 경기도 화성시 오산동 985 동탄역파라곤근린생활시설 1층 143호

용도: 근린상가

감정가: 800,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남서울농업협동조합)

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.65㎡ (약 4.13평)

토지지분: 13.6453㎡ (약 4.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.36㎡ (약 13.42평)

건물지분: 44.3625㎡ (약 13.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 등기부요약

등기부채권 총액: 657,600,000원

소유권보존: 주식회사동양동탄주택 (2021.04.01)

소유권이전: 박수정 (2021.07.01)

근저당권 (말소기준권리): 남서울농업협동조합 (2021.07.01, 657,600,000원)

임의경매개시결정: 남서울농업협동조합 (2025.06.02, 545,441,210원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, "여울초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택(아파트) 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본 건물은 동측, 서측, 남측, 북측으로 각각 노폭 약 15~20미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 중심상업지역(동탄2지구)에 속하며, 지구단위계획구역입니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있습니다. 이 외 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있으며, 상대보호구역에 해당하여 관련 교육청 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 07월 01일 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권(채권액 657,600,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 말소기준권리인 근저당권, 임의경매개시결정 등이 포함됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목에 대한 별도 기재사항은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항이며, 추후 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 이용상태

본 물건은 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 상가 등이 밀집한 동탄2지구 중심상업지역에 위치합니다. 현재 근린생활시설로서 이용 중이나 공실 상태로 파악됩니다. 토지는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 판매시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 지역 특성

여울초등학교 북동측 인근에 위치하며, 배후 수요가 풍부한 지역적 특성을 지니고 있습니다. 동탄2지구의 개발 잠재력과 함께 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

주변 공동주택 단지와 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 여울초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본 물건은 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 향후 임차인 확보 및 임대료 수준 설정에 대한 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

6.2. 지역 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 미확인 임차인 리스크

임대관계가 미상으로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2지구 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역에 있어 상업 시설로서의 잠재력은 높다고 판단됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 매각으로 인한 권리 소멸 관계는 명확해 보이나, 임차인 관련 추가 확인은 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2지구 중심상업지역 내 핵심 입지

* 주변 아파트 및 오피스텔 단지 밀집으로 인한 풍부한 배후 수요

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 동시 취득

* 향후 동탄 지역의 지속적인 발전 가능성

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 직접적인 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 예상 입찰가는 제시된 감정가, 주변 상권 시세, 낙찰률, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리비, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 해당 물건에 대한 상세한 현장 조사와 권리 분석, 시세 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.