나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33651 [1] 경기도 김포시 운양동 1293-4 한신더휴테라스9 907동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 ""하늘빛초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 연립주택단지, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 ""주거지대""로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(김포골드라인'운양역')이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 :2017.02.27)
외 벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 및 석재붙임마감 등,
창 호 : PVC 창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '연립주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택) 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측 및 남동측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하늘빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 / 기타 : 해당없음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경33651 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형 연립주택)

감정가: 600,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 운양동 1293-4 한신더휴테라스9 907동 4층403호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일: 2017.02.27

토지 면적: 81.60㎡ (약 24.68평)

건물 면적: 59.81㎡ (약 18.10평)

건물 총 면적 (단지): 22,461.97㎡ (약 6,795.13평)

세대수 (단지): 184세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "하늘빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택단지, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 "주거지대"로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 '운양역')이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

소유권보존: 2017-03-29 (주식회사카우글로벌)

소유권이전: 2017-04-28 (이정선)

전세권설정: 2023-05-18, 560,000,000원 (김옥현) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 2025-06-02, 560,000,000원 (김옥현)

등기부채권 총액: 560,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

임차인: 김옥현

보증금: 560,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-05-31

배당신고일자: 2025-05-29

대항력: 있음

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 배당될 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인이 대항력을 갖추고 있으므로, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 김옥현의 전세권설정입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 임차인 김옥현은 2021년 5월 31일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으므로, 배당 결과에 따라 인수 여부가 최종 결정됩니다. 현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 매각이 취소된 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 6월 5일, 84.62㎡(약 25.6평), 2층, 7억 5천만원 (라피아노401동402동)

* 2026년 6월 8일, 84.99㎡(약 25.7평), 3층, 5억 5천3백만원 (한신더휴테라스11)

* 2026년 6월 5일, 127.12㎡(약 38.4평), 4층, 7억 7천만원 (하늘빛마을일성트루엘)

본건(59.81㎡, 약 18.1평)과 직접적으로 면적이 일치하는 매물은 없으나, 비슷한 시기에 준공된 주변 연립주택의 거래 사례를 볼 때, 유사 면적의 경우 6억원 초중반대의 시세가 형성될 수 있습니다.

특히, 본건의 건물 사용승인일(2017년)과 유사한 한신더휴테라스11의 3층 매물이 5억 5천3백만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 6억원 역시 현재 시세와 크게 차이 나지 않거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

다만, 최근 거래가 2026년 6월로 매우 최근이며, 연립주택의 경우 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (임대)

제공된 JSON 데이터에는 임대 정보가 포함되어 있지 않습니다.

일반적으로 연립주택의 경우, 매매가 대비 60~70% 수준의 전세가율을 형성하는 경우가 많습니다. 본 건의 감정가(6억원)를 고려할 때, 전세가는 3억 6천만원 ~ 4억 2천만원 선으로 예상해볼 수 있습니다. (이는 추정치이며, 실제 시세는 다를 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

인근에 "하늘빛초등학교"가 소재하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

주위가 연립, 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 주거지대로서 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

김포골드라인 운양역 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

임차인 김옥현은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 5억 6천만원으로 상당히 높습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있지만, 만약 경매에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 어떤 이유로 매각되지 못했는지 (예: 높은 입찰가, 권리관계 문제, 유찰 등) 파악이 필요합니다.

6.3. 기타 공법상 제한

본건 토지이용계획상 "고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)", "장애물제한표면구역", "진입표면구역" 등 공항 관련 제한이 존재합니다. 이는 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

또한, "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필수적입니다.

다수의 보호구역(상대/절대보호구역) 및 제한 구역이 설정되어 있어, 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 운양동의 연립주택으로, 비교적 최근 연식과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

단, 대항력 있는 임차인의 높은 보증금과 재매각 이력이 잠재적인 리스크로 작용합니다.

경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당될 가능성이 높다고 판단되나, 최악의 경우 인수될 수 있는 보증금 5억 6천만원을 충분히 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 거래 시세를 고려했을 때 감정가는 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축에 가까운 연식 (2017년 사용승인).

* 김포골드라인 운양역 이용 가능한 역세권 입지 (도보 거리 가능성 확인 필요).

* 주거 선호도가 높은 주거지대 내 위치.

* 향후 김포 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 600,000,000원

최근 주변 시세 (면적 고려):

* 2017년 준공, 84.99㎡(약 25.7평) 거래가: 553,000,000원 (평당 약 650만원)

* 2019년 준공, 84.62㎡(약 25.6평) 거래가: 750,000,000원 (평당 약 886만원)

* 2012년 준공, 127.12㎡(약 38.4평) 거래가: 770,000,000원 (평당 약 605만원)

본건(18.1평)의 면적을 고려한 시세 추정:

* 2017년 준공 건과 유사한 경우: 약 3억 9천만원 (553백만원 / 84.99㎡ * 59.81㎡)

* 2019년 준공 건과 유사한 경우: 약 5억 3천만원 (750백만원 / 84.62㎡ * 59.81㎡)

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어, 임차인 김옥현의 보증금 5억 6천만원은 경매를 통해 변제될 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이라는 점은 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없음을 의미합니다.

재매각 물건이고, 높은 보증금의 임차인이 존재하므로, 시세 대비 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

최근 거래 중 최저가인 5억 5천 3백만원 (84.99㎡)을 기준으로, 본건 면적(59.81㎡)을 감안하여 약 3억 8천만원 ~ 4억 2천만원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가: 380,000,000원 ~ 420,000,000원

참고: 본 예상 입찰가는 시세 및 권리관계 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 법원 매각물건명세서 및 권리분석을 재확인해야 합니다. 특히 임차인과의 협상 및 명도 절차, 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

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