나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509569 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-10 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 도원역(국철1호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층 지상11층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 장방향으로, 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북서측, 남동측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

외벽에 '더뉴캐슬'로 표기되어 있고, 현관에 관리비청구서 10여 통 및 관리비미납세대조치안내 9장이 붙어 있었음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509569 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-10 2층201호

용도: 오피스텔

건물명: 더뉴캐슬 (건물 외벽에 '더뉴캐슬'로 표기되어 있음)

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.82㎡ (약 5.4평)

건물면적: 59.48㎡ (약 18.0평)

1.3. 경매 정보

감정가: 151,00,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도원역(국철 1호선)이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존(2016-07-25), 소유권 이전(2017-04-06, 2021-05-10), 주택임차권(2023-12-18, 말소), 압류(2022-07-18, 말소기준권리), 강제경매(2025-05-28, 말소) 등의 권리 내역이 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 최 (주택도시보증공사)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-25

확정일자: 2021-03-03

배당신고일자: 2023-12-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 임차인 최 은 대항력이 없으며, 보증금 150,000,000원은 등기부채권 총액과 일치하며 배당을 통해 변제될 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소기준권리: 포천세무서장의 압류 (2022-07-18)

3.4. 인수되는 권리

없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 단, 물건명세서 상 을구 순위 5번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 일대는 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 인근에 미추홀구청이 위치하여 행정기관 접근성이 좋습니다. 또한, 도원역 인근으로 상권이 형성되어 있으며, 주변에 홈플러스, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 도원역(1호선), 버스정류장 인접.

* 편의시설: 미추홀구청, 홈플러스, 병원, 은행 등.

* 교육시설: 인천숭의초등학교, 인천남중학교, 광성고등학교 등.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인(최 )은 대항력이 없으며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 권리 관련 리스크는 미미합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

현관문에 관리비 청구서 10여 통 및 관리비 미납 세대 조치 안내 9장이 부착되어 있었던 점으로 미루어 보아, 장기 미납 관리비 발생 가능성이 있습니다. 낙찰 후 미납 관리비 정산 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '더뉴캐슬' 건물의 외벽 표기 외에 별도 관리가 미흡한 정황이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 관리비 미납 이력으로 인한 잠재적 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 미추홀구청 인근, 도원역 접근 용이, 다양한 편의시설 인접.

* 권리: 말소기준 권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 투자가 가능합니다.

* 가격: 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 59~60㎡)의 오피스텔이 2025년 5월 108,000,000원에서 2025년 10월 135,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 151,000,000원과 비교 시, 시세 대비 비교적 합리적인 수준일 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근할 경우 최근 실거래가 평균치인 약 121,500,000원에서 135,000,000원 수준을 고려하여 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.