나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509431 [1] 인천광역시 계양구 동양동 582 한진해모로아파트 302동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양로길에 위치하며, 주위는 초등학교,
아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2006년 6월에 사용승인된
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중
2층 206호로서,
외 벽: 몰탈위 수성페인팅 마감
창 호: 샷시 이중창호임.
(사용승인일:2006-06-22)

이용상태

공동주택(아파트:계단식, 남향)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상하수도, 승강기, 옥내소화전, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양택지)), 가축사육제한구역(전부제한지역),
장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2025타경509431 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509431 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 582 한진해모로아파트 302동 2층 206호

용도: 아파트

감정가: 306,000,000원

토지면적: 40.69㎡ (약 12.31평)

토지지분: 40.69㎡ (약 12.31평)

건물면적: 59.61㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2006년 6월 22일

특이사항: 중복사건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치하며, 주변은 초등학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양택지)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을17 근저당권 (현대캐피탈주식회사, 2021-04-08, 186,000,000원)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정이며, 말소기준권리 및 그 이하의 권리들도 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

총 379,612,998원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 현재 미상입니다. 임대 관계가 미상이라도 인수되는 보증금이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 대한주택공사 (2006-07-06)

* 소유권이전: 백이현 (2006-09-22)

* 소유권이전: 김영찬 (2016-12-05, 매매)

* 근저당권: 현대캐피탈주식회사 (2021-04-08, 186,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 오케이에프앤아이대부주식회사 (2022-04-06, 183,300,000원)

* 가압류: 서민금융진흥원 (2025-04-03, 10,312,998원)

* 임의경매: 오케이에프앤아이대부 (2025-05-28, 156,176,693원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천광역시 계양구 동양동 일대는 주거단지가 밀집해 있으며, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 다양한 형태의 주거 시설과 함께 초등학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 상권이 발달되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명: 한진해모로아파트

주소: 인천광역시 계양구 동양동 582

동수: 6개동

세대수: 478세대

사용승인일: 2006년 06월 22일

최고층: 15층

본 물건: 302동 2층 206호

건축 구조: 철근콘크리트구조

설비내역: 위생설비, 상하수도, 승강기, 옥내소화전, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 201대 (지상 12대, 지하 16대) - *참고: 건축물대장상 총 주차대수는 458대*

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 아파트 전용면적 및 평수

전용면적: 59.61㎡ (약 18.03평)

(별도의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건

본 물건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 관련 법적 절차가 여러 건으로 진행될 수 있음을 의미하며, 경매 진행 과정에 변동이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 상황을 야기할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 점유 현황 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 주변 시설

주변 환경은 전반적으로 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있어 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 한진해모로아파트 302동 206호로, 2006년에 준공되어 비교적 연식이 있으나 기본적인 주거 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 중복사건으로 인한 경매 절차의 불확실성과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 하위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 우수한 입지: 초등학교, 생활 편의시설 인접 등 주거 편의성이 높습니다.

* 최근 실거래가 반영: 제공된 최근 매매 실거래가 데이터를 통해 시세 파악이 용이합니다.

* 전용면적 59.61㎡ (약 18평)으로 소형 주택 시장에서 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 거래가는 280,000,000원에서 300,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 306,000,000원입니다. 2층이라는 점과 중복사건, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 295,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.