나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509560 [1] 인천광역시 서구 청라동 152-16 청라가림스위트오피스텔 3층비303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2025.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청일초등학교' 북측 인근에 위치하고, 부근은
아파트, 오프스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕, 경사지붕 지하3층/지상10층 건으로서,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 추정등.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 탐문됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 :
일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 탐문됨.
-본건은 A,B동중 B동임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509560 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-16, 청라가림스위트오피스텔 3층 B303호

용도: 업무시설(오피스텔) (주거용으로 탐문됨)

감정가: 533,000,000원

토지면적: 24.11㎡ (약 7.29평)

건물면적 (전용면적 추정): 75.61㎡ (약 22.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합

건축물 상세:

- 건물명: 청라 가림스위트 오피스텔

- 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 경사지붕

- 해당 층: 지하 3층 / 지상 10층 건물 중 3층 B303호

- 사용승인일: 2023년 07월 24일 (준신축)

- 총 호실 수: 135호 (본건은 B동)

특이사항: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 탐문됨. 본건은 A, B동 중 B동임.

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 '청일초등학교' 북측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 인천2호선 청라국제도시역 등 주요 대중교통망과의 연계성도 양호함.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력이 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (을1) - 경인서부수산업협동조합, 2024년 06월 28일 접수, 채권최고액 456,000,000원.

* 후순위 권리:

- 임의경매 (갑3) - 경인서부수산업협동조합, 2025년 05월 28일 접수, 채권액 391,111,947원 (사건번호 2025타경509560).

- 압류 (갑4) - 국민건강보험공단, 2025년 06월 11일 접수.

* 소멸 예상 권리: 본 건의 말소기준권리보다 후순위에 설정된 위 근저당권, 임의경매, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 물건에 대한 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 낙찰 시 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

- 임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자: 2025년 04월 15일

확정일자: 2025년 07월 02일

배당신고일자: 2025년 07월 02일

대항력: 없음

비고: (특별한 사항 없음)

- 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 08월 28일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (특별한 사항 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 현황: 본건이 위치한 인천광역시 서구 청라동은 계획적인 신도시 개발이 이루어진 지역으로, 아파트 단지와 함께 오피스텔, 근린생활시설 등이 잘 갖추어진 복합 상권입니다.

* 잠재력: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등으로 지정되어 있어 향후 지속적인 개발 및 인구 유입을 통한 상권 활성화가 기대됩니다. 다만, 오피스텔 공급량이 많아 공실 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 북측 인근에 청일초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식사 등의 편의시설을 이용할 수 있습니다. 차량 이용 시 대형 쇼핑몰 등 접근성도 좋습니다.

* 교통: 인천2호선 및 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 주요 도로망 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주거용 탐문: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 사용되고 있을 가능성이 높습니다. 이 경우 주택 관련 세금 문제나 주택임대차보호법상 일부 권리 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 정확한 이용 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

* 공실 위험: 청라 지역 내 오피스텔 공급 현황 및 유사 건물들의 공실률을 파악하여 임대수익률을 신중하게 분석해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 생활에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 청라지구 내에 위치한 준신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2023년 사용승인을 받아 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후 다수의 권리가 설정되어 있어 낙찰자는 권리 인수에 대한 부담이 매우 적습니다. 공부상 업무시설이나 주거용으로 탐문되는 점은 현장 조사를 통해 정확히 확인해야 할 부분이며, 지역 내 오피스텔 공급 현황을 감안한 임대 및 시세 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔: 2023년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워 즉시 사용 및 임대가 가능하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소되는 권리만 존재하여 명도 후 소유권 이전 절차가 비교적 간편합니다.

* 청라 국제도시 내 위치: 지속적인 개발과 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역으로 미래 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 시세 접근: 감정가가 시장가와 유사하거나 약간 상회하는 수준일 수 있으므로, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 시세는 ㎡당 약 650만원에서 730만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 건물 면적(75.61㎡)에 적용하면 약 4억 9천만원에서 5억 5천만원 사이로 추정됩니다. 감정가 5억 3천3백만원을 고려할 때, 적정 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인 및 경쟁 물건 분석이 필수적입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 4억 8천만원에서 5억원 사이의 금액을 목표 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 시세 대비 약간의 할인율을 적용한 가격이며, 실제 입찰 시에는 주변 시세 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.