나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509681 [1] 인천광역시 남동구 논현동 732-1 인천논현힐스테이트 104동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""지하철 수인분당선 인천논현역"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철 수인분당선 인천논현역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(복합식) 경사스라브지붕 32층 건물 내 제19층 제1901호로서,
(사용승인일 : 2010.10.22.)
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로상태 양호하고, 단지 내 도로를 통해 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고잔), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509681 (1)

감정가: 680,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (등기부 요약상 말소기준권리 및 현재 경매 신청 채권자로 확인됨)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 732-1, 인천논현힐스테이트 104동 19층 1901호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조(복합식) 경사스라브지붕 32층 건물 내 제19층 제1901호

사용승인일: 2010년 10월 22일

토지면적: 64.11㎡ (약 19.39평)

건물면적: 115.39㎡ (약 34.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 입지조건

본건은 지하철 수인분당선 인천논현역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천논현역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2020년 6월 8일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을3)입니다.

* 등기부 요약

- 소유권 보존/이전: 주식회사삼정하우징, 이용규, 안형석 순으로 이전되었습니다.

- 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (2020.06.08. 접수, 390,720,000원)

- 후순위 권리: 서서천농업협동조합 근저당권, 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당권, 남동구 압류, 남동세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 인천신용보증재단 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소(소멸) 예정입니다.

- 임의경매개시결정: 한국자산관리공사가 2025년 6월 2일 신청한 임의경매(2025타경509681) 등기가 기입되어 있습니다.

- 총 등기부채권액: 771,463,283원

* 인수되는 권리:

- 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 명도 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 소멸되지 않는 권리:

- 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권' 개요가 기재되어 있습니다. 단, 해당 지상권의 구체적인 내용이나 권리관계에 대한 상세 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 남동구 논현동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거지역입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 또한, 인천논현역을 중심으로 상업 및 교통의 요지로 기능하고 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 인천논현힐스테이트 아파트 단지에 속해 있으며, 해당 단지는 총 5개 동, 594세대로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있으며, 전기차 충전 시설도 지하에 마련되어 있습니다.

* 교통: 지하철 수인분당선 인천논현역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 및 대형마트, 병원, 학교 등은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 미확인 지상권: 등기부등본 요약에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 세부 내용과 권리 관계가 명확히 파악되지 않아 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 문제가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주위에서 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건 인천논현힐스테이트 아파트는 인천 남동구의 핵심 주거지역에 위치하며, 교통 편의성과 주거 환경이 우수한 단지 내 물건입니다. 경매 절차를 통해 선순위 권리 및 후순위 권리가 대부분 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부 상에 명시된 '소멸되지 않는 지상권'에 대한 추가적인 조사와 명확한 확인이 필수적으로 요구됩니다. 이를 제외하면 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 수인분당선 인천논현역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 잘 갖춰진 주거 단지: 인천논현힐스테이트는 대단지로서 단지 내 및 주변의 편의, 교육, 교통 시설이 양호합니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 임차인이 없어 비교적 명확한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 사례 및 감정가격을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

- 전용면적 약 85㎡ (약 25.7평) 아파트가 2026년 5월 5억 4,300만원 ~ 5억 8,400만원에 거래되었습니다.

- 전용면적 약 133㎡ (약 40.1평) 아파트가 2026년 7월 6억 9,500만원에 거래되었습니다.

- 본건은 전용면적 약 115.39㎡ (약 34.9평)으로, 위 두 면적의 중간 크기에 해당합니다.

* 감정가: 6억 8,000만원

* 시세 분석 및 예상 입찰가:

감정가는 6억 8,000만원이며, 최근 더 큰 면적의 아파트가 6억 9,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 영향력을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 권리 관계 및 시장 상황을 고려하여 6억 5,000만원 ~ 7억 0,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

특히, 지상권에 대한 명확한 확인이 이루어진다면 입찰가 산정에 더욱 확신을 가질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.