나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509599 [1] 인천광역시 부평구 부평동 760-250 로뎀레뷰 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청일감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평남초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
부근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선 ""동
수역"" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 9층 건물 내 3층 302호로서,
2012년 05월 25일 사용승인되었으며,
외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509599 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 760-250 로뎀레뷰 3층302호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 9층 건물 내 3층 302호

사용 승인일: 2012년 05월 25일

용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

건물 면적: 62.21㎡ (약 18.82평)

토지 지분: 16.396㎡

건물 지분: 62.21㎡

1.4. 감정가

감정가: 173,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평남초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

인천지하철 1호선 동수역이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(무지개유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 09월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 2,071,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 7번 주택임차권(유준석, 보증금 171,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 유준석

보증금: 171,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 02월 19일

확정일자: 2021년 02월 04일

배당신고일자: 2023년 02월 03일

대항력: 있음 (인수 대상)

비고: 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다.

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 23일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 일반적으로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 오피스텔 및 공동주택 용도로 사용되며, 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

인천지하철 1호선 동수역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

4.2. 개발 가능성

준주거지역에 속해 있어 주거 및 업무시설 개발이 가능합니다.

가로구역별 최고높이 제한 지역으로 건물 높이 규제가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 동수역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

부평남초등학교가 인근에 위치하며, 무지개유치원이 있어 아동 교육 환경이 조성되어 있습니다.

다만, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 을구 7번 주택임차권의 유준석 임차인입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 171,000,000원을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

현재 감정가는 173,000,000원이므로, 배당 순위에 따라 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성이 있습니다.

6.2. 과밀억제권역

과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 증축 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 동수역 인근에 위치한 오피스텔로, 준주거지역에 속하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건물은 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하나, 약 14년이 경과되었습니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 171,000,000원이 매수인의 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

감정가와 임차인 보증금이 거의 동일하여, 임차인이 배당에서 전액을 변제받지 못할 경우 상당한 금액을 인수하게 될 위험이 있습니다.

따라서, 입찰가는 임차인 인수 부담액을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천지하철 1호선 동수역 도보 접근 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

8.2. 주거 및 업무 혼합 지역

오피스텔 및 업무시설, 공동주택이 혼재된 지역으로 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수 기회 (잠재적)

권리 인수 부담을 감안하여 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 유사한 크기(60~65㎡)의 오피스텔은 인천광역시 부평구 부평동 및 동수역 인근에서 현재 시세 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 거래되고 있습니다.

따라서 감정가 173,000,000원은 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 유준석의 보증금 171,000,000원이 인수될 가능성이 있어, 입찰 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

만약 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않는다면, 그 차액만큼은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

현재 시세를 감안할 때, 임차인 보증금 171,000,000원을 모두 충당하고도 추가적인 수익을 기대할 수 있는 가격으로 입찰해야 합니다.

안전하게는 감정가 수준 또는 임차인 보증금 이상으로 입찰하여 인수 부담을 최소화하는 것이 바람직합니다.

9.2. 예상 입찰가

173,000,000원 ~ 178,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시장 시세 및 물건의 권리 관계를 종합적으로 고려한 범위이며, 실제 입찰 참여 시에는 본인의 투자 성향과 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 충분히 숙지하고, 최악의 경우(보증금 전액 인수)에도 수익성이 확보되는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

10. 혐오시설 검색 결과

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 특이하게 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주변은 일반적인 주거 및 상업, 일부 소규모 공장/작업 시설이 혼재된 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.