나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509720 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1523-22 힐튼빌 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509720 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1523-22 힐튼빌 비동 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경509720
• 주소: 인천광역시 미추홀구 인하로340번길 5-8 힐튼빌, 비동 2층201호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매27계 2025타경509720 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 인하로340번길 5-8 힐튼빌, 비동 2층201호 | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 46,550,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경509720 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509720 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1523-22 힐튼빌 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

토지면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

토지 지분율: 1998.9999999999998 (내부 계산 기준)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

건물 지분율: 3988.0000000000005 (내부 계산 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 현황

건축연도: 2002년 5월 29일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샤시 창호 등

설비: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등

1.3. 토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 1필지 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 북측으로 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

1.4. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "제물포여자중학교" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제물포여자중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리관계는 2023년 7월 19일 등기된 임차권등기명령(2023카임2236)입니다.

임차인은 이**(690802-*******)이며, 임차보증금은 91,000,000원입니다. 임대차 계약일자는 2021년 5월 29일이며, 주민등록 및 점유 개시일은 2021년 6월 18일입니다. 확정일자는 2021년 5월 31일자로, 이는 해당 임차인이 대항력 및 우선변제권을 갖출 수 있는 요건을 갖추고 있음을 시사합니다.

감정평가서상 명시된 임차권 등기명령 정보와 달리, 현장 조사 시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못해 점유 및 임대차 관계를 상세히 파악하지 못했으며, 전입세대확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않다고 조사되었습니다. 그러나 임차권등기명령이 명확히 등기되어 있고, 임차보증금이 91,000,000원으로 감정가 95,000,000원에 근접하므로, 해당 임차인의 권리가 낙찰 후에도 소멸되지 않을 가능성이 높습니다. 즉, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하거나 임차인과 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것입니다.

1.6. 상권분석

본건이 소재한 주안동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 공존하는 상권입니다. 상가, 음식점, 편의시설 등이 비교적 잘 갖추어져 있어 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 수준의 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 지구라기보다는 지역 커뮤니티를 위한 기본적인 상업 기능이 중심입니다.

1.7. 생활정보

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 제물포여자중학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 버스정류장이 가까워 인천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 임차인의 우선변제권 및 대항력: 91,000,000원의 임차보증금이 감정가 95,000,000원에 육박하며, 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 시 보증금 인수 또는 추가적인 협상 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

2. 내부 확인 불가: 감정평가 시 내부 구조 및 상태 파악이 이루어지지 않아 실제 주거 상태나 하자 여부를 알 수 없습니다.

3. 건물 노후화: 2002년식 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 제물포여자중학교 인근의 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 가장 큰 문제는 9,100만원에 달하는 임차보증금을 가진 임차인의 존재입니다. 해당 임차인이 법적으로 우선변제권 및 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 있어 투자금 회수에 상당한 부담이 될 수 있습니다. 내부 확인이 불가했던 점 또한 리스크로 작용합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상 가능성, 예상 낙찰가 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. **주변 시세 대비 낮은 진입 가능성**: 만약 임차인과의 협상이 원만하게 이루어지거나, 법적 절차를 통해 명도를 완료할 수 있다면, 주변 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

2. **도심권 주거 지역**: 인천 미추홀구는 도심 지역으로서 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

3. **안정적인 교통 및 생활 환경**: 버스 노선망이 잘 갖춰져 있고, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

**투자 시 유의사항**:

가장 중요하게는 임차인의 권리관계를 명확히 파악하고, 명도 가능성 및 예상 소요 비용을 면밀히 분석해야 합니다. 임차인이 보증금 전액 회수를 주장할 경우, 낙찰가의 상당 부분이 임차인에게 귀속될 수 있음을 인지해야 합니다. 또한, 내부 상태 및 하자 여부를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 지역 개발 현황 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

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