나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509637 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1180-18 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동소재 ""성리중학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 다세대주택 위주의 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등
고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건내 3층 301호로서,
외벽 : 적벽돌 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-28)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-제출된 등기사항증명서 상 인천지방법원 강제경매개시결정(2015타경57098)이 등재되어 있으나 이미 2016.09.21. 취하된 사건으로, 당시 매각 후 취하 신청시 입찰수수료 392,600원을 납부하지 않아 미보정으로 말소촉탁되지 않은 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509637 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1180-18 3층 301호

건물구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 88,000,000원

토지 면적: 20.25㎡ (약 6.13평)

건물 면적: 34.86㎡ (약 10.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "성리중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 단독주택 및 다세대주택 위주의 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 김영숙 (1994-10-05 접수)

* 강제 경매 (말소기준권리): 엔에이치농협캐피탈주식회사 (26,801,209원, 2015-11-25 접수) - 말소 예정

* 압류: 남동구 (2021-03-04 접수) - 말소 예정

* 가압류: 오케이저축은행 (7,744,016원, 2025-01-22 접수) - 말소 예정

* 강제 경매 (본건): 오케이저축은행 (8,266,742원, 2025-06-02 접수) - 말소 예정

* 총 채권액: 7,744,016원 (최신 가압류 기준, 총 채무액과는 다를 수 있음)

* 특이사항:

* 등기사항증명서 상 인천지방법원 강제경매개시결정(2015타경57098)이 등재되어 있으나, 2016년 9월 21일 취하된 사건입니다. 당시 매각 후 취하 신청 시 입찰수수료 392,600원을 납부하지 않아 미보정으로 말소촉탁되지 않은 상태입니다. 이는 낙찰 후 말소등기 절차 진행 시 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상입니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 3월):

* 39.82㎡ (약 12.05평): 45,000,000원 (평당 약 373만원)

* 38.25㎡ (약 11.57평): 50,000,000원 (평당 약 432만원)

* 49.82㎡ (약 15.07평): 85,000,000원 (평당 약 564만원)

* 본건 면적 (34.86㎡ / 약 10.55평) 대비 비교:

* 최근 거래된 유사 면적(38.25㎡, 39.82㎡)의 경우, 45,000,000원에서 50,000,000원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 이는 본건의 감정가 88,000,000원보다 낮은 수준으로, 향후 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며, 본건은 3층 301호입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급수 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 주변 시설:

* 성리중학교 인근에 위치하며, 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설(대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유를 파악하는 것이 중요합니다. (감정가 대비 시세가 낮을 가능성, 권리 관계 복잡성 등)

* 미말소 등기: 2015타경57098 사건의 취하로 인한 미말소 등기 잔존. 말소촉탁이 이루어지지 않아 서류상 등재되어 있으나, 실제 말소되었는지 또는 낙찰 후 별도 말소 절차가 필요한지 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 여부 및 명도 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(88,000,000원) 대비 최근 유사 면적의 매매 시세(45,000,000원~50,000,000원)가 현저히 낮아, 유찰 가능성 또는 추가 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 특별 매각 조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 재매각 사유와 감정가 대비 낮은 주변 시세로 인해 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다.

* 다만, 재매각 물건은 통상적으로 가격 조정이 이루어질 가능성이 높아, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 2015년 경매 사건의 미말소 등기에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상인 점과 특별 매각 조건(보증금 20%)은 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재매각을 통한 가격 메리트 기대: 이전 유찰로 인해 감정가 대비 합리적인 수준으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주택가로 형성되어 있어 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 적정 면적: 10평대의 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 가구의 임대 수요를 확보하기 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 88,000,000원

* 최근 유사 면적 매매가: 45,000,000원 ~ 50,000,000원 (38.25~39.82㎡ 기준)

* 본건 면적(34.86㎡) 환산 시 시세: 약 45,000,000원 ~ 59,600,000원

* 본건은 재매각 대상이며, 감정가와 시세의 괴리가 크고 특별 매각 조건이 있습니다.

* 따라서, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 종합적인 분석 결과, 65,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 보증금 13,000,000원(65,000,000원의 20%)을 필요로 합니다.

* (참고: 본 입찰가는 현재 정보 및 시장 상황에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 정보와 현장 조사를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.