나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509700 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 1층미플존-118호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '나호공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모
의 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대
체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제1층 제미플존-118호로서,
(사용승인일: 2016.08.19)
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등
창회: 샤시 창호임.

이용상태

공부상 지식산업센터 지원시설 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 지
식산업센터지원시설(제1종및2종근린생활시설,기숙사,어린이집),업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 도로폭 약 25M 내외의 포장도로 및 남서측, 북동측으로 도로폭 약 15M
내외의 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중
로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509700 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 1층 미플존-118호

용도: 지식산업센터, 제2종 근린생활시설 (사무소)

감정가: 310,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

건물면적: 38.07㎡ (약 11.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제1층 제미플존-118호

사용승인일: 2016년 8월 19일

외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등

창호: 샤시 창호

설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기 설비 등

1.5. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 지식산업센터 지원시설(제1종 및 2종 근린생활시설, 기숙사, 어린이집), 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북서측으로 도로폭 약 25M, 남서측 및 북동측으로 도로폭 약 15M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '나호공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2020년 3월 11일 접수된 중소기업은행 근저당 (을3, 금252,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (다만, 물건명세서상 '지상권개요' 부분은 비고로만 기재되어 있어 상세 확인 필요)

등기부채권 총액: 307,000,000원 (등기사항 합계)

3.2. 임차인 현황

임차인: 박성은

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2022년 6월 16일

확정일자: 2022년 6월 16일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 상가건물임차권(을4)은 말소 대상임. 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 서구 오류동 일대는 지식산업센터와 근린생활시설이 복합적으로 분포된 지역임. 인근에 나호공원이 위치하고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편임.

4.2. 편의시설 및 접근성

본 물건은 블루텍이라는 지식산업센터 내에 위치하며, 주변으로 공장 및 상업시설이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 제2외곽순환도로 검단IC와 인접하여 광역 접근성이 우수한 편임.

4.3. 잠재적 혐오시설 여부

인천 서구 오류동 지역의 일부 건설폐기물 처리 과정에서 환경 피해를 호소하는 주민들의 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지(블루텍 1층) 인근에서 직접적인 혐오시설 집단화나 환경오염으로 인한 문제가 보고된 바는 확인되지 않음. 다만, 지역 특성상 관련 시설 유치 가능성에 대한 지속적인 관찰이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성을 갖추고 있으며, 나호공원이 인근에 위치하여 녹지 공간을 이용할 수 있음.

5.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 제2외곽순환도로 검단IC와의 접근성이 좋아 인천 및 수도권 지역으로의 이동이 수월함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

지식산업센터의 특성상 경기 변동 및 지역 내 공급 물량에 따라 공실 위험이 발생할 수 있음.

6.2. 권리관계 불확실성

말소기준권리 외 추가적인 등기사항 확인이 필요하며, 물건명세서 상 '지상권개요' 부분의 상세 내용 확인이 요구됨.

6.3. 지역적 환경 요인

일부 지역에서 건설폐기물 처리 등과 관련한 환경 민원이 발생한 사례가 있어, 향후 지역 개발 및 환경 규제 강화 시 잠재적 영향을 고려해야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 지식산업센터 내 구분건물로, 감정가 310,000,000원에 매각이 진행될 예정임. 사용승인일로부터 약 10년이 경과하였으며, 건물 및 토지 면적은 소규모이나 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 잠재적 활용 가치가 있음. 교통 여건이 양호하고 제2외곽순환도로 접근성이 뛰어나다는 장점이 있음.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임차권 등이 모두 말소될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨. 임차인 박성은은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

다만, 지식산업센터의 일반적인 공실 위험 및 지역 내 환경 관련 이슈 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 환경 및 광역 접근성: 제2외곽순환도로 검단IC 인접.

* 말소되는 권리 다수: 낙찰 후 권리 관계가 깨끗하게 정리될 가능성 높음.

* 인수할 임차 보증금 없음: 명도 후 추가 부담 없음.

* 지식산업센터 밀집 지역: 관련 업종 종사자 및 기업의 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점, 주변 시세, 건물 노후도, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함. 일반적으로 감정가의 80% 내외에서 입찰이 고려되지만, 본 물건의 특성 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있음. 따라서, 감정가 310,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 248,000,000원 ~ 279,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.