나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71432 [1] 경기도 남양주시 평내동 599 평내마을중흥에스-클래스 2003동 19층1905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 ""신촌초등학교""동측 인근에 위치하며, 부근은 택지개발된 주거지대로서 아파트, 학교, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경춘선 ""평내호평역"" 이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2005년 3월에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층건내 19층 1905호로서
외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 ""내부 구조도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(평내택지지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주백봉초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주신촌초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(남양주신촌초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71432 (1)

소재지: 경기도 남양주시 평내동 599 평내마을중흥에스-클래스 2003동 19층1905호

용도: 아파트

감정가: 475,000,000원

토지 면적: 71.58㎡ (약 21.66평)

건물 면적: 121.85㎡ (약 36.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2005년 3월 24일

총 층수/해당 층수: 20층 중 19층

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕

3. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 평내동 소재 신촌초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 택지개발된 주거지대로 아파트, 학교, 근린상가 등이 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 경춘선 평내호평역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지는 북측과 남측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 존재합니다.

4. 권리분석

등기부등본상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2005.04.18)

* 소유권이전 (2005.05.10, 매매)

* 주택임차권 (을구 6번, 2024.04.30 접수)

* 권리자: 박미월

* 권리금액: 450,000,000원

* 전입일자: 2022년 3월 23일

* 확정일자: 2022년 2월 8일

* 말소: 인수

* 강제경매 (을구 6번, 2025.04.02 접수)

* 권리자: 주택도시보증공사

* 권리금액: 465,072,176원

* 말소: 말소 (말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 박미월

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 23일

* 확정일자: 2022년 2월 8일

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(을구 6번)보다 앞선 선순위 주택임차권(을구 6번)이 존재합니다. 해당 임차인 박미월 씨는 대항력이 있어, 보증금 450,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으므로 인수 금액 발생 가능성에 대해 반드시 주의 깊게 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 특이사항입니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 평내동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 밀집 지역으로, 주변에 신촌초등학교 등 교육시설과 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 경춘선 평내호평역과의 접근성도 양호한 편으로, 대중교통을 이용한 시내 이동이 편리합니다. 현재까지 확인된 정보상 주변에 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 신촌초등학교, 남양주백봉초등학교 인근에 위치하며, 해당 학교들의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 경춘선 평내호평역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 평내마을중흥S클래스 1단지

* 사용승인일: 2005년 3월 24일

* 총 세대수: 942세대

* 동수: 13동

* 주차 대수: 총 458대 (지하 32대)

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박미월 씨의 보증금 450,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 '매수인 인수함'이라는 문구 간의 상충 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 최악의 경우 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 초등학교 관련 보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등 향후 재건축이나 개발 시 제한사항이 될 수 있는 용도지역 및 구역 지정이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 평내동에 위치한 평내마을중흥에스-클래스 아파트 2003동 19층 1905호로, 감정가는 475,000,000원입니다. 2005년에 준공된 아파트로, 넓은 면적(121.85㎡)과 평내호평역을 이용할 수 있는 역세권 단지라는 장점이 있습니다.

권리관계상 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 선순위 임차인 박미월 씨의 보증금 450,000,000원입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 물건명세서에 '매수인이 인수함'이라고 명시된 점을 볼 때, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가를 산정하는 데 있어 가장 결정적인 요소가 될 것입니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적 변수입니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 면적의 역세권 아파트: 약 36.86평(121.85㎡)의 전용면적을 가진 평내호평역 인근 아파트입니다.

* 우수한 생활 인프라: 택지개발된 주거지역으로 학교, 상가 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 가치 상승 잠재력: 지역의 개발 계획 및 입지 조건을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 보증금 인수 리스크를 통한 저가 매수 기회: 선순위 임차인 보증금 인수라는 리스크를 감안하여, 시장 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 475,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 보면, 본 건과 유사한 평수(121.85㎡, 약 36.86평)의 직접적인 거래 자료는 부족하나, 약 82~84㎡(약 25평) 면적의 아파트가 2026년 6월 기준으로 418,000,000원에서 460,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 건은 이보다 넓은 면적이므로, 시장 시세는 500,000,000원에서 530,000,000원 이상으로 추정됩니다.

가장 큰 고려사항인 선순위 임차인 보증금 450,000,000원 인수 여부에 따라 예상 입찰가가 크게 달라집니다.

만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하여 매수인이 인수할 금액이 0원이라면, 본 건의 시장 가치(약 500,000,000원 이상)를 고려하여 감정가(475,000,000원) 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나 물건명세서상 '매수인이 인수함'이라는 문구가 명확하므로, 최악의 경우 보증금 450,000,000원을 인수해야 합니다. 이 경우, 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서 매수인이 실제로 지출해야 하는 금액은 '(시장 가치 - 인수 보증금)' 수준으로 낮아지게 됩니다. 예를 들어, 시장 가치가 500,000,000원이고 450,000,000원을 인수한다면, 최대 입찰가는 50,000,000원 수준이 됩니다.

하지만 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기도 존재하므로, 실제 배당으로 보증금 전액이 충당될 가능성도 배제할 수 없습니다.

종합적으로 고려할 때, 선순위 임차인 보증금 인수 리스크가 불확실하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 인수 금액이 0원이라면, 감정가인 475,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

만약 450,000,000원을 인수해야 한다면, 입찰가는 시장 가치에서 인수 금액을 제외한 수준으로 결정해야 하므로 매우 낮아집니다.

따라서, 본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 우선적으로 고려하여, 시장 시세 및 감정가를 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 475,000,000원 ~ 500,000,000원

*주의: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액이 0원이라는 가정 하에 산정된 것입니다. 실제 인수 금액 발생 여부에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 있다면, 이는 매수인의 총 부담액이 되므로 반드시 이를 고려하여 입찰가를 재산정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.