나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71467 [1] 경기도 남양주시 별내동 785-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상토지는 경기도 남양주시 별내동 소재 ""화접초등학교"" 서측 근거리에 위치
하며, 주위는 자연 취락, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

감정평가 대상토지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여
대중교통 상황 보통임.

형태 및 이용상태

감정평가 대상토지는 대체로 사다리형의 토지로 완경사지대에 위치하며, 주거용 건물 및
근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

감정평가 대상토지 북측으로 노폭 약 4m 이상의 도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(논골3), 가축사육제한구역{가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 제한보호구역(후방지역:500m)(협의구역){군사기지 및 군사
시설 보호법}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 성장관리권역{수도권정비계획법},
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호){수도법}.

제시목록 외의 물건

""지적도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로

외벽 : 노출콘크리트 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 섀시 창호임.

이용상태

① 제1층 : 제1종근린생활시설 및 계단실

② 제2층 및 제3층 : 각층 2가구용 다가구주택
(내부구조(가구당) - 방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸 화장실2, 다용도실, 현관 등)

④ 제4층 : 1가구용 다가구주택
(내부구조 - 방1, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸 화장실2, 드레스룸, 현관 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별 난방설비, 전기설비, 승강기설
비(6인승) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

""지적도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

감정평가 대상건물은 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 ""단독주택""으로 되어있으나,
일반건축물대장상 제1층은 ""제1종근린생활시설"" 및 ""계단실"", 제2층~제4층은 ""단독주택
(다가구주택)""으로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71467 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 785-12 (신주소: 경기도 남양주시 불암산로97번길 29)

용도: 다가구주택 (1층 제1종근린생활시설 및 계단실 포함)

감정가: 1,413,591,350원

토지면적: 270.00㎡ (약 81.68평)

건물면적: 417.47㎡ (약 126.29평)

건물 제시외면적: 80.80㎡ (약 24.44평) - 포함 매각

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합자산관리회사)

특이사항: 유동화물건, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

감정평가 대상 토지는 경기도 남양주시 별내동 소재 "화접초등학교" 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 자연 취락, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형의 완경사지에 위치하며, 현재 주거용 건물 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

토지 북측으로 노폭 약 4m 이상의 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(논골3)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(후방지역:500m), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 행위 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리(2018-11-21 농업협동조합자산관리회사 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2018-11-21 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2020-03-25 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

* 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 721,200,000원입니다.

* 임차인 현황

- 김 (임차인): 보증금 200,000,000원, 전입 2021-02-15, 확정 2021-02-01, 배당신고 2025-08-21, 대항력 없음.

- 박 (임차인): 보증금 189,000,000원, 전입 2020-09-04, 확정 2020-08-28, 배당신고 2025-04-23, 대항력 없음.

- 이 (임차인): 보증금 0원, 전입 2022-03-04, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음. (정보 미상임)

- 이 (임차인): 보증금 180,000,000원, 전입 2022-07-21, 확정 2020-07-07, 배당신고 2025-10-23, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계

본 건의 임차인 현황에 따른 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 자연 취락, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 기능과 함께 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 건물 1층에 제1종근린생활시설이 있어 지역 주민을 대상으로 한 업종(예: 편의점, 미용실, 세탁소 등)이 운영 가능합니다.

* 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 지역 특성상 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: "화접초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 제한보호구역(500m), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 제한보호구역은 군사 시설과의 관련성을 시사합니다.

* 공부상 "단독주택"으로 되어 있으나, 건축물대장상 1층은 "제1종근린생활시설" 및 "계단실", 2층~4층은 "다가구주택"으로 용도 표기가 상이합니다. (실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이를 인지해야 합니다.)

* 임차인 중 이동훈 씨의 경우 보증금 및 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 유동화 물건이라는 점은 채권양도 및 매각 과정에서 일반 물건과 다른 절차나 특징이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 남양주시 별내동 화접초등학교 인근에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 입지 조건이 양호하며 다양한 수익 창출이 가능한 물건입니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 공부상 용도 표기 차이, 그리고 임차인 정보 중 일부 미확인 사항은 명도 및 향후 활용 계획 수립 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각되어 추가적인 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 별내지구 인근 지역으로, 지속적인 도시 발전 및 인프라 개선 가능성이 있습니다.

* 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택으로 구성되어 임대 수익을 극대화할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 제시외 건물을 포함하여 매각되므로, 이에 대한 활용 계획 수립 시 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,413,591,350원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에도 해당 부동산의 실제 가치, 주변 시세, 건물 상태, 명도 비용, 권리관계의 명확성, 해당 지역의 투자 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 통상적으로 경매 물건의 입찰은 감정가의 70%~90% 선에서 이루어지나, 본 건의 경우 유동화 물건이라는 점과 지역적 특수성을 감안하여 심층적인 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 부동산 시장 분석과 현장 답사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.