나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62874 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 110동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍동고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위에
아파트단지, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 풍산역（경의중앙선, 서해
선) 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물중 제1층 제101호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 석재마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택(방2, 주방/거실, 욕실2, 가족실 현관 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지/방재설비, 승강기설비, 냉난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역
{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 고양지원 2025타경62874 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 110동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 431,000,000원

* 토지면적: 73.14㎡ (약 22.13평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 64.81㎡ (약 19.61평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

* 주의사항: 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 위험

* 특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍동고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 경의중앙선 및 서해선 풍산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 현재 다세대주택(방 2, 주방/거실, 욕실 2, 가족실, 현관 등)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지/방재 설비, 승강기, 냉난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태

단지 내 도로를 통해 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

* 기타 참고사항

임대 관례 및 기타 사항은 미상입니다.

* 주변 혐오시설

본 물건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 7일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑7)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김수현

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-11-29

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 없이 전입하였으며, 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이호섭)

보증금: 429,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-06-29, 확정일자: 2021-06-04

배당신고일자: 2023-07-11

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 429,000,000원은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 을1: 주택임차권 (권리자: 이호섭, 금액: 429,000,000원, 접수일자: 2023-07-11). 말소 기준 권리보다 선순위이며, 낙찰 시 인수됩니다.

* 갑6: 소유권이전 (권리자: 조교연, 접수일자: 2021-07-29).

* 갑7: 압류 (권리자: 국민건강보험공단, 접수일자: 2022-07-07). 말소기준권리.

* 갑8: 압류 (권리자: 고양시, 접수일자: 2023-05-16). 낙찰 시 말소됩니다.

* 갑9: 소유권이전 (권리자: 조기남 (상속), 접수일자: 2025-05-13).

* 갑10: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 접수일자: 2025-05-29). 본 경매개시결정으로 말소됩니다.

* 등기부채권 총액: 429,000,000원

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 429,000,000원, 전입일자 2021.6.29, 확정일자 2021.6.4)가 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건이 속한 스타팰리스 단지와 인근 요진와이하우스 단지의 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 스타팰리스 (본건 건물)

* 해당 단지는 2019년에 건축되었습니다.

* 최근(2026년 5월 7일) 동일 단지 내 4층, 전용면적 48.42㎡ 물건이 280,000,000원(2억 8천만원)에 거래되었습니다.

* 요진와이하우스 (인근 단지)

* 해당 단지는 2013년에 건축되었습니다.

* 최근(2026년 5월) 전용면적 39.94㎡ 물건이 230,000,000원(2억 3천만원)에서 245,000,000원(2억 4천 5백만원)에 거래되었습니다.

* 시세 분석

본건 물건은 스타팰리스 단지 내 1층, 전용면적 64.81㎡입니다. 동일 단지 내 4층, 48.42㎡ 물건이 280,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 면적이 더 넓으므로 단순 가격 비교 시 더 높은 가치를 가질 수 있습니다. 하지만 1층이라는 점은 가격에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

최근 거래된 48.42㎡ 물건의 평당 가격을 역산하면 약 578만원/㎡ (28,000만원 / 48.42㎡) 수준입니다. 이를 본건의 전용면적 64.81㎡에 적용하면 약 374,700,000원 (3억 7천 4백 7십만원)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 429,000,000원을 인수해야 하므로, 시장 가치 대비 실질 매수 비용이 매우 높아지는 상황입니다. 감정가 431,000,000원 역시 임차인의 보증금과 유사한 수준으로, 시장 가치만으로는 투자 가치를 확보하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 충족될 것으로 보입니다.

* 교육시설

도보 거리에 풍동고등학교가 있으며, 인근에 상대보호구역으로 지정된 교육 시설들이 있습니다.

* 교통

풍산역(경의중앙선, 서해선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 429,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 이 금액은 낙찰자가 그대로 인수해야 합니다. 이는 물건의 총 실질 매수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 예상보다 높은 총 실질 매수 비용

추정 시장 가치(약 3억 7천 4백만원)보다 인수해야 할 임차인 보증금(4억 2천 9백만원)이 더 높아, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총액이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 이는 투자 시 상당한 손실로 이어질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 토지 이용 제한은 향후 건물 활용이나 재건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 429,000,000원을 인수해야 하는 구조로, 투자에 매우 신중한 접근이 필요합니다. 추정되는 시장 가치(약 3억 7천 4백만원) 대비 인수해야 할 보증금이 더 높기 때문에, 일반적인 경매 투자 관점에서 수익을 기대하기 어려운 물건입니다. 낙찰받더라도 상당한 금전적 손실이 예상되며, 임차인과의 협의 및 법적 절차에 대한 깊은 이해가 없다면 더욱 위험할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

이 물건은 일반적인 투자 관점에서 매력적이지 않으며, 오히려 위험 요인이 매우 큽니다. 만약 극단적으로 낮은 가격으로 낙찰받고도 인수 보증금 때문에 손실이 확정되는 상황이므로, 적극적인 투자 포인트보다는 위험 회피 관점에서 접근해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 추정 시장 가치는 약 374,700,000원 (3억 7천 4백 7십만원)으로 산정됩니다.

그러나 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금이 429,000,000원으로, 이는 추정 시장 가치를 초과합니다.

총 실질 매수 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

본 건의 경우, 입찰가를 0원으로 가정하더라도 총 실질 매수 비용은 429,000,000원이 되어 추정 시장 가치인 374,700,000원을 초과합니다. 즉, 어떠한 가격으로 입찰하더라도 손실이 발생하는 구조입니다.

따라서, 이러한 물건에 대한 현실적인 예상 입찰가는 손실을 감수하거나, 최소한의 법적 절차 참여 비용만을 고려하는 수준으로 결정될 수 있습니다.

본 건의 경우, 손실이 불가피하므로 신중한 검토 후 결정이 필요하며, 정상적인 시장 원리로는 투자 가치를 찾기 어려운 물건입니다.

예상 입찰가는 보수적으로 매우 낮은 금액을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 (천만원)

이 입찰가는 물건의 실질적인 가치나 수익성을 반영한 것이 아니라, 인수해야 할 보증금이 이미 물건 가치를 초과하는 상황에서 손실을 최소화하거나, 단순한 경매 참여 의사를 표시하는 상징적인 금액으로 고려될 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 법률 검토와 위험 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.