나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63228 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""대원 사거리"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 로서,
사용승인일 : 2018.05.17

외 벽 : 드라이비트 및 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

본건 공부상 명칭이 '삼성타운 제에이동'으로 등재 되어 있으나 통칭 '삼성타운 제107동' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 '에이동'으로 기재되어있으나, 현황은 공동출입구에 '107동'으로 표시되어있음
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정승임)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.4.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 고양지원 2025타경63228 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 1층101호 (새주소: 경기도 파주시 만선골길 25-11)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 219,000,000원

* 토지 면적: 78.08㎡ (약 23.62평)

* 건물 면적: 69.97㎡ (약 21.16평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2018년 5월 17일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 내 1층 101호

* 집합건축물대장 총괄표제부 요약:

* 대지 면적: 1270㎡ (약 384.18평)

* 건축 면적: 470.5㎡ (약 142.33평)

* 건폐율: 37.05%

* 연면적: 1268.2㎡ (약 383.62평)

* 용적률: 99.86%

* 총 세대수: 16세대

* 주차 대수: 16대

* 최초 사용승인일: 2017년 8월 25일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원 사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km)입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 없습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 주변 지역에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 남인천세무서장의 압류 (2021년 3월 15일)이며, 해당 권리보다 선순위 권리는 없습니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (2018.05.24), 소유권이전 (2020.09.03) 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (정승임, 2024.09.05) 및 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.05.26) 등 이후 권리도 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정승임 (개명 전 이름 확인 필요)

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 31일

* 확정일자: 2020년 7월 20일

* 배당신고일자: 2024년 9월 5일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 4월 29일 자로 제출한 인수조건변경확약서를 통해, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의하였습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건은 "대원 사거리" 인근에 위치한 다세대주택 및 근린생활시설 밀집 지역에 속합니다.

* 주변 지역의 상업 활동 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인근에 다수의 다세대 주택 단지가 있어 주거 지역으로서의 특성을 가집니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

* 주거 환경: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 혼동: 공부상 '에이동'으로 기재되어 있으나, 현황 공동출입구에는 '107동'으로 표시되어 있어 혼동의 소지가 있습니다. 이는 큰 문제가 되지 않을 수 있으나, 계약 및 등기 시 유의해야 합니다.

* 임차인 관련 사항: 임차인 정승임은 대항력이 없는 것으로 분석되었고, HUG의 인수조건 변경 확약서에 따라 보증금이 인수되지 않으나, HUG의 확약서 제출 시점(2026.4.29)과 경매 절차 진행 시점 간의 시간적 간격, 임차인과의 직접적인 소통 및 추가 확인 절차를 통해 변동 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 신축(2018년 사용승인) 다세대주택으로, 감정가는 219,000,000원입니다.

* 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

* 임차인 정승임은 대항력이 없으며, HUG의 인수조건변경확약서 제출로 인해 임차 보증금 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

* 건물 명칭의 혼동, 토지 이용 제한 등 일부 고려사항이 있으나, 전반적으로 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적이거나 저평가되었을 가능성이 있어, 투자 가치를 고려해 볼 만합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 채권으로, 경매 절차의 투명성과 신뢰도가 높습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 저렴하게 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 본건(2018년 준공, 69.97㎡)과 유사한 조건의 '루체하우스'(2023년 준공, 69.75㎡)는 2026년 5월 360,000,000원에 거래되었습니다.

* '프라임주택'(2016년 준공, 64.26㎡)은 2026년 7월 140,000,000원에 거래되었으며, '동문모닝빌'(2003년 준공, 59.31㎡)은 2026년 5월 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 가장 유사한 거래 사례인 '루체하우스'의 가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(219,000,000원)보다 높을 것으로 추정됩니다.

* 하지만 '프라임주택'의 낮은 거래 가격은 지역 내 가격 편차가 존재함을 시사합니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 219,000,000원을 기준으로, 시장 조사 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 감정가의 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 이는 240,900,000원 ~ 262,800,000원 범위에 해당합니다.

* 다만, 유사 사례 중 최고가인 360,000,000원을 참고할 때, 시세보다 낮은 감정가로 인해 입찰 경쟁이 치열할 수 있으며, 이에 따라 240,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 최종 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.