나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63228 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63228 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63228 | 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 1층101호 | 감정가: 219,000,000원 | 최저가: 153,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (고양지원 2025타경63228 (1))

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63228 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 1층101호

(참고: 공부상 '에이동'이나, 현황은 '107동'으로 표시되어 있음)

용도: 다세대주택 (2018.05.17 사용승인)

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 78.08㎡ (약 23.62평)

건물면적: 69.97㎡ (약 21.17평)

1.3. 기타 정보

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원 사거리" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다. 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 위치하여 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주변은 주로 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 편의를 위한 근린생활시설이 부분적으로 분포하고 있습니다.

설비 내역으로는 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비, 소방설비 등이 구비되어 있어 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

다만, 해당 지역은 계획관리지역 및 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어 군사시설 보호법에 따른 일부 건축 행위 제한이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역에도 포함되어 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 등)

해당 지역은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여, 군 관련 시설의 영향을 받을 수 있습니다. 주변에 특이할 만한 명확한 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 주위 환경을 확인하시기 바랍니다.

3. 권리 분석 및 법률적 검토

3.1. 권리분석

본 건은 소유자와 채무자가 박OO로 동일하며, 채권자의 강제경매 신청에 의한 물건입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지 지분 관련 문제는 없습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항 (핵심 권리 분석)

본 건의 최대 리스크는 '대항력 있는 임차권등기'의 존재입니다.

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 208,000,000원, 전입일자 2020.8.31. 확정일자 2020.7.20.)가 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

감정가(219,000,000원)와 임차보증금(208,000,000원)이 유사한 수준으로, 매각대금이 임차보증금보다 낮거나, 선순위 근저당권 등이 존재하는 경우 매수인이 임차보증금 잔액을 추가로 부담할 위험이 매우 높습니다. 따라서 정확한 말소기준권리 및 배당 분석이 필수입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 파주시 조리읍의 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 사용승인)이며 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 감정가는 2억 1,900만원으로 주변 시세를 고려할 때 적정한 수준으로 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 치명적인 위험 요소입니다. 임차보증금(2억 800만원)이 감정가 대비 매우 높아, 사실상 낙찰 후 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 정확한 권리 분석 필수: 임차인의 배당 요구 여부, 선순위 채권 금액 등을 면밀히 분석하여, 낙찰 금액 외에 추가로 인수해야 할 보증금 잔액을 정확하게 산출해야 합니다. 인수금액 발생 시에는 그 금액만큼 입찰가를 낮춰야 합니다.

2. 주변 시세 및 낙찰 가능성 검토: 인근 유사 다세대주택의 매매 및 전월세 시세를 정확히 조사하여, 현재 임차보증금 규모와 비교 검토하고, 매매 가능성을 타진해야 합니다.

3. 실거주 목적이라면 추가 비용 고려: 대항력 있는 임차인이 명도를 거부할 경우, 명도 소송에 대한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

4. 건물 상태 양호: 2018년 건물로 건물 자체의 노후도는 낮고 기본적인 설비(승강기 등)를 갖추고 있어 실거주 및 임대 목적 모두 건물 상태는 양호합니다.

**결론: 권리분석이 선행되지 않으면 절대 입찰해서는 안 되는 고난이도 물건입니다. 실수요 목적이든 투자 목적이든, 인수 금액을 철저히 계산한 후 보수적인 가격으로 입찰해야 합니다.**

법원 정보

고양지원 경매4계