나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63226 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '대원1리마을회관' 남측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통
시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,

외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로
조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 일련번호(1~3) 공히 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서,
일단의 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 '에이동'으로 기재되어있으나, 현황은 공동출입구에 '105동'으로 표시되어있음
2.신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 신용빈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.4.24.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63226 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 82.19㎡ (약 24.86평)

* 건물면적: 73.86㎡ (약 22.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 삼성타운

* 총 동수: 2개동

* 총 세대수: 16세대

* 주요 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 4층

* 승강기: 1대 설치

* 주차 대수: 총 16대 (자주식 16대)

* 사용승인일: 2018년 5월 17일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '대원1리마을회관' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지: 대상 물건의 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 일단의 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 대상 물건의 남서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 26일자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 등기가 본 물건의 말소기준권리입니다.

* 선순위 권리: 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 확인되지 않아, 원칙적으로 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신용빈 (신 )

* 보증금: 222,000,000원

* 전입일자: 2020년 10월 12일

* 확정일자: 2020년 9월 23일

* 배당신고일자: 2024년 11월 1일

* 주택임차권 등기: 2024년 11월 1일 (말소 예정)

* 임차인 관련 특이사항:

* 임차인 신용빈은 '대항력있는임차인'으로 분류되어 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 4월 24일자로 제출한 '인수조건변경확약서'에 따라 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의하는 조건이 있습니다.

* 이는 낙찰자가 임차인 신용빈의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* 임차인은 배당신고를 하였으며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 수 있을지는 배당 결과에 따라 결정됩니다.

* 기타 권리:

* 소유권 관련 등기: 류정형(보존), 박연숙(이전)

* 압류 등기: 남인천세무서장, 안산세무서장, 동안산세무서장, 파주시 (모두 말소)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 222,000,000원

* 권리분석 요약: 등기부상 인수주의 권리는 존재하지 않습니다. 임차인 신용빈 관련 특이사항은 HUG의 확약서에 따라 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보:

* 본 물건은 '삼성타운'이라는 다세대주택 단지 내 에이동 4층 402호입니다.

* 건축물대장 상 사용승인일은 2018년 5월 17일이며, 전용면적은 73.86㎡ (약 22.34평)입니다.

* 주변 매매 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변 다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 루체하우스 (2023년식, 69.75㎡): 2026년 5월 15일 360,000,000원 (㎡당 약 516,000원)

* 동문모닝빌 (2003년식, 59.31㎡): 2026년 5월 28일 100,000,000원 (㎡당 약 168,000원)

* 프라임주택 (2016년식, 64.26㎡): 2026년 7월 15일 140,000,000원 (㎡당 약 217,000원)

* 본 물건(2018년식, 73.86㎡)은 연식이 비슷한 프라임주택(2016년식)의 ㎡당 가격(약 217,000원)을 참고할 때, 대략 160,000,000원 (1억 6천만원) 수준의 시세로 추정해 볼 수 있습니다.

* 신축인 루체하우스의 거래가(3.6억)는 연식 차이가 커서 본 물건의 시세에 직접적인 참고 자료로 활용하기는 어렵습니다.

* 물건지 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 시설:

* '대원1리마을회관'이 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 편의점, 소규모 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 가까운 교육 시설로는 조리초등학교, 조리중학교 등이 있으며, 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

* 주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 표기 오류: 공부상 '에이동'으로 기재되어 있으나, 현황은 공동출입구에 '105동'으로 표시되어 있다는 점은 현장 확인이 필요하며, 이로 인한 혼란의 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 '인수조건변경확약서'상의 임차인 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건이 법적으로 완전히 유효한지에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 비록 현재로서는 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단되나, 만약의 경우 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 묶여 있다는 점은, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 물건의 가치나 경매 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 삼성타운 내 다세대주택으로, 감정가는 242,000,000원입니다.

주거 환경으로는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아 낙찰자가 인수할 권리는 없어 보입니다. 임차인 신용빈 관련 특이사항은 HUG의 인수조건 변경 확약서에 따라 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 동 표기상의 차이(에이동 vs 105동)와 임차인 관련 조건의 법적 효력에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

전반적으로 권리 관계는 명확하나, 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여하는 것이 advisable 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 권리가 거의 없습니다.

* 주변에 생활 편의시설과 교통 환경이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 투자금 부담이 적은 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 242,000,000원이며, 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

주변 최근 매매 시세 분석 결과, 연식이 비슷한 프라임주택(2016년식, 64.26㎡)이 140,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건(2018년식, 73.86㎡)의 ㎡당 시세는 약 217,000원 수준으로 추정됩니다. 이를 적용하면 약 160,000,000원 (1억 6천만원)의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가(242,000,000원)는 추정 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 다른 요인이 반영된 것으로 보입니다.

권리 관계상 인수 부담이 없고, 주변 시세와 감정가의 차이를 고려할 때, 안정적인 투자를 위해 감정가의 70~80% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 210,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. (감정가 대비 약 74.4% ~ 86.8%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.