나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63226 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63226 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경63226
• 주소: 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-7 삼성타운, 에이동 4층402호
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매4계 2025타경63226 | 소재지: 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-7 삼성타운, 에이동 4층402호 | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 118,580,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층402호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63226 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 242,000,000원

토지면적: 82.19㎡ (약 24.86평)

건물면적: 73.86㎡ (약 22.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '대원1리마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 소유자 겸 채무자인 박OO씨의 부동산에 대해 주OOOOOOO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자는 박OO씨이며, 채무자도 박OO씨로 동일합니다.

가장 중요한 권리사항은 을구 3번 임차권등기입니다. 해당 임차인은 2020년 10월 12일 전입신고를 하고 2020년 9월 23일 확정일자를 받은 임대차보증금 222,000,000원의 임차인으로, 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 배당 순위 및 금액에 따라 임차보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있으므로 인수되는 금액을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 속한 파주시 조리읍 대원리는 다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 이는 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함을 시사합니다. 다만, 인근 지역에 대한 구체적인 상권 활성화 정도나 주요 상업 시설과의 거리 등은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층 402호이며, 건물 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있는 것으로 조사되었습니다. 단지 내에서는 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공부상 '에이동'으로 기재되어 있으나, 현황은 공동출입구에 '105동'으로 표시되어 있어 실제 호수 표기와 공부상 표기 간 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 등기 또는 관리 관련 문제 발생 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

2. 가장 큰 리스크는 을구 3번 임차권등기입니다. 임대차보증금 222,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 감정가 242,000,000원을 고려할 때 상당한 부담이 될 수 있으며, 낙찰 후 인수되는 금액을 정확히 파악하고 추가적으로 부담해야 할 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

3. 토지이용계획상 '가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)' 및 '제한보호구역(전방지역:25km)'으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역은 해당 지역 내에서의 축산업 활동에 제약을 받을 수 있으며, 제한보호구역은 군사 작전에 영향을 미치는 지역으로 건축 행위 등에 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 파주시 조리읍에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 주의사항은 명확한 대항력 있는 임차권이 존재한다는 점입니다. 이 임차보증금의 인수 여부 및 금액은 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 결정적인 요소가 됩니다. 따라서 권리분석에 대한 면밀한 검토가 필수적이며, 인수될 금액을 제외한 실질적인 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다. 또한, 공부와의 차이, 토지 이용 규제 등 부가적인 사항들도 함께 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **인수되는 임차보증금 고려 시 저가 낙찰 가능성**: 만약 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 인수되는 보증금액을 낙찰가에서 차감하면 상대적으로 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. **주거 환경**: 조리읍은 파주시의 일부로서, 지역 개발 계획이나 교통망 개선 등의 호재가 있을 경우 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. **토지 및 건물 면적**: 제공된 토지 및 건물 면적은 일반적인 다세대주택 규모에 준하며, 실수요자에게는 거주 요건을 충족할 수 있는 수준입니다.

법원 정보

고양지원 경매4계