나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63174 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 390-1 전 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63174 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 390-1 전 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63174 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 390-1 | 감정가: 79,632,000원 | 최저가: 55,742,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63174 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 390-1 일원

용도 (공부/현황): 전 (밭)

감정가: 79,632,000 원

토지면적 (총 면적): 3,005.00㎡ (약 909.01평)

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율: 15806.300000000001)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 김OO

채권자: 신OOOOO

1.2. 특이사항 요약

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 소재의 토지(전/답) 일부 지분에 대한 강제경매 건입니다. 가장 핵심적인 특이사항으로는 '농지취득자격증명' 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로 농지 소유가 가능한 자격자만 접근해야 합니다. 또한 매각 대상이 지분이라는 점에서 공동 소유자 간의 관계 및 향후 지분 해소 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 가좌초등학교 남동측 근거리 및 북서측 근거리에 소재하는 토지입니다. 주변은 전, 답 등 농경지와 공장, 공원 등이 혼재하는 지역적 특성을 보이며, 농지임에도 불구하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 기호1 토지의 경우 남서측으로 폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 차량 진출입은 가능하지만, 기호2, 3 토지는 세로(불)로 인접 도로 상태가 좋지 않아 개별 접근성은 다소 떨어집니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 대부분 '농림지역' 및 '농업진흥구역'으로 지정되어 있어 개발행위에 대한 제한이 매우 엄격합니다. 또한, '가축사육제한구역(일부제한구역)' 및 '과밀억제권역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에도 해당되어 사실상 주거 및 상업 시설 개발은 불가능한 보전용 토지로 판단됩니다. 이는 단기 시세차익을 노리는 투자보다는 장기적인 관점에서 접근해야 함을 시사합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 농림지역 내 농지로 형성된 입지이므로 상권의 가치 분석은 무의미합니다. 다만, 일산서구는 킨텍스, 대화역 등 중심으로 대규모 상권이 형성되어 있으며 일산테크노밸리, GTX-A노선 등 개발사업이 진행되고 있어 장기적으로 주변 지역의 가치 상승 기대감이 존재합니다.

주변에 일산시장, 대형마트 등 생활편의시설이 분포하고 있으며 인제대 일산백병원 등 의료 인프라도 갖추고 있습니다. 다만, 본건 소재지인 대화동 인근 고양시에는 서울시 소유의 난지 물 재생센터, 벽제화장장(서울시립승화원) 등 주민 기피시설(혐오시설)이 위치하고 있다는 점을 참고할 필요가 있습니다. (물건지로부터의 정확한 거리는 개별 확인이 필요합니다.)

3. 권리 분석

3.1. 법률적 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(김OO)와 소유자(김OO)가 동일하여 복잡한 권리관계가 얽혀있을 가능성은 낮습니다. 낙찰 후 소유권 이전에는 큰 무리가 없을 것으로 보이나, 매각대상 자체가 '토지일부지분매각'이므로 낙찰 후 공유자들 간의 협의를 통해 지분을 해소해야 하는 숙제가 남아있습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명 필수: 농지법상 농지 취득 시 필수 서류이므로, 자격증명 제출 기간(매각결정기일)을 반드시 준수해야 합니다. 미제출 시 보증금 전액을 몰수당합니다.

현황 이용 및 제시외 물건: 현재 밭으로 이용되고 있으며 작물이 재배 중이고 인접 토지에 비닐하우스가 있는 것으로 확인됩니다. 낙찰 후 작물 처리 및 인접 토지와의 경계 문제 등을 고려해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 지분 매각 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 공유자 우선 매수 청구권이 행사될 수 있으며, 낙찰 후 기존 공유자들과의 협의가 원활하지 않을 경우 지분 매입, 지분 매도, 또는 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 지분을 정리해야 하는 시간적, 비용적 부담이 발생합니다.

4.2. 개발 제한 리스크

농림지역 및 농업진흥구역에 해당되어 향후 개발 가능성은 극히 희박합니다. 토지 가치 상승은 오로지 주변 지역의 광역 개발 호재(GTX, 일산테크노밸리 등)에 대한 기대감과 지가 상승률에 의존해야 하며, 매수자 본인의 직접적인 건축 또는 용도 변경을 통한 수익 창출은 어렵습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 고양시 일산서구의 농림지역 내 '전(밭)'에 대한 '지분' 매각 건으로, 농지취득자격증명을 필요로 하는 특수 물건입니다. 감정가가 약 7천9백만원대로 부담이 크지 않으나, 환금성이 낮고 지분 정리의 부담이 크다는 점을 명심해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

장기 보유 및 지분 투자에 적합한 투자자를 위한 물건입니다.

개발 호재 기대: 일산테크노밸리, GTX-A 노선 등 주변의 광역 개발 이슈는 장기적으로 고양시 토지 가격 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

농지연금 및 절세: 농업경영을 목적으로 장기 보유 시 농지로서의 혜택(농지연금, 양도소득세 감면 등)을 고려할 수 있습니다. (개인 자격 확인 필요)

저가 매수 기회: 지분 물건의 특성상 경쟁률이 낮아 유찰을 통해 감정가 대비 낮은 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계