나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63253 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 739 다안빌리지 7동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63253 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 739 다안빌리지 7동 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경63253
• 주소: 경기도 고양시 일산서구 장자길 109-24 다안빌리지, 7동 4층401호
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매4계 2025타경63253 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 장자길 109-24 다안빌리지, 7동 4층401호 | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 73,402,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 사항

사건번호는 고양지원 2025타경63253 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경기도 고양시 일산서구 덕이동 739 다안빌리지 7동 4층401호이며, 용도는 다세대주택(공동주택)입니다.

감정가는 214,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 49.96㎡ (약 15.11평)이며, 건물(전용)면적은 49.27㎡ (약 14.90평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조의 평스래브지붕 지상4층 건물 내 4층입니다.

외벽은 파벽돌 마감, 창호는 새시 창호이며, 위생, 급배수, 난방설비, E/V(엘리베이터) 설비 등이 되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본 대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 「백송고등학교」 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 남동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

인근은 학교가 소재하여 학군이 형성되어 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 밀집되어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

다만, 고양시 일산서구 덕이동 지역에는 주거 밀집지역 인근에 데이터센터 건립이 예정되어 있어, 이와 관련하여 주민들의 전자파, 소음, 열섬 현상 등 환경 오염 가능성에 대한 우려와 반발이 거센 상황입니다.

또한 과거 덕이동 쓰레기자동집하시설 문제가 12년 만에 해결된 사례가 있었으나, 이는 현재 지상 시설물 철거 및 지하 시설 매몰로 추진되어 해당 부지는 공익적 목적으로 활용될 예정입니다.

2.3. 잠재적 리스크 (법적 규제 및 혐오시설)

법적 규제상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)에 속합니다.

가축사육제한구역(일부제한 및 전부제한) 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

주의사항으로, 인근에 주거 밀집지역 한가운데에 데이터센터 건립 예정 부지가 있어, 이로 인한 전자파, 소음 등 혐오시설에 준하는 환경적 리스크가 발생할 수 있습니다. 이는 향후 매매 및 임대차 시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 법률 사항

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 경매는 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식입니다.

공부(집합건축물대장)상 이용상태와 현황의 차이는 없다고 보고되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 리스크

본 건의 최대 주의사항은 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기'의 존재입니다.

임차인은 전입일자 2022. 5. 23., 확정일자 2022. 4. 25.을 갖추고 있어 **대항력이 있습니다.**

임대차보증금은 189,000,000원입니다.

**경고: 배당 절차에서 임차인이 임대차보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.**

감정가(214,000,000원)와 보증금(189,000,000원)의 차이가 크지 않으므로, 유찰 시 매매대금으로 전액 배당이 이루어지지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 **인수금액을 예상하고 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.**

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 일산서구 덕이동 내 주거 밀집지역에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 물건 자체의 상태는 양호한 편입니다.

그러나 1억 8,900만 원의 임대차보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 **권리상의 위험이 매우 높은 물건**입니다.

낙찰 후에도 임차인이 잔여 보증금을 돌려받지 못할 경우 매수인이 그 금액을 인수해야 하므로, 철저한 배당 분석을 통해 **최대 인수금액을 정확히 파악**하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

4.2. 투자 포인트

실제 인수하게 될 금액(낙찰가 + 인수금액)을 기준으로 실투자금을 확정해야 합니다.

주변 시세 및 보증금 수준을 고려할 때, 낮은 금액에 유찰될 경우 인수금액이 발생하더라도 인근 유사 물건의 **실거래가 대비 저렴하게 취득**할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 명도가 필수적이므로, 명도 난이도를 고려하여 명도계획을 수립해야 합니다.

인근에 데이터센터 건립 이슈(혐오시설 리스크)가 존재하는 점을 감안하여, 중장기적인 **부동산 가치 하락 가능성**에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계