나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63225 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""파주대원초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제202호로서,
외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감,
창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 임.

공부와의 차이

본건은 공부상 명칭이 삼성타운 제에이동이나 외관 표시상 105로 표기되어 있으니 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 제에이동이나 공동출입구에는 '105동'으로 표기됨
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 권도영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.4.24.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12에 소재한 삼성타운 에이동 2층 202호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경63225 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 244,000,000원입니다.

건물 전용면적은 73.86㎡(약 22.34평)이며, 토지 지분은 82.19㎡(약 24.86평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 건물 정보

* 건물명: 삼성타운

* 동/호수: 에이동 2층 202호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층

* 준공일: 2018년 5월 17일 (사용승인일 기준)

* 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감

* 창호: 새시창호

* 내부설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 갖춤

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""파주대원초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 말소기준권리: 2023년 12월 13일자 동안산세무서장 압류 (갑6)

* 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 28일

확정일자: 2020년 8월 7일

배당신고일자: 2024년 9월 5일

대항력: 없음 (주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력 포기)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 220,000,000원 (신청채권자 주택도시보증공사)

주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인의 대항력은 소멸되었으며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 경기도 파주시 조리읍 대원리 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 농경지도 인접해 있는 복합적인 용도의 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본 건 인근에는 파주대원초등학교가 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

* 교통

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였기에, 임차인의 대항력에 따른 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG의 확약서 세부 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 공부상 명칭과 외관 표기 불일치

공부상 건물 명칭은 '삼성타운 에이동'이나, 실제 외관 표기는 '105동'으로 되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 이는 현장 확인 시 참고해야 할 사항입니다.

* 혐오시설 유무 (별도 조사 결과)

주변 반경 내에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 일부 농경지나 소규모 공장 등이 산재해 있을 수 있으므로, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 추가 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2018년에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 및 보증금 인수 위험이 해소된 점은 큰 장점입니다. 주변 지역은 주거, 근린생활, 농경지가 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 관련 위험 부담 해소: HUG의 확약으로 대항력 있는 임차인으로 인한 권리관계 복잡성 및 보증금 인수 위험이 제거되었습니다.

* 준신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 지역 시세 반영: 감정가 대비 주변 최근 실거래가(루체하우스 등)를 고려할 때, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 244,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례인 '루체하우스'(2023년 건축, 69.75㎡, 360,000,000원)의 경우, 단위 면적당 가격이 약 516만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 면적(73.86㎡)을 고려할 때, 시장 가치는 감정가를 상회할 잠재력이 있습니다.

또한, 임차인 관련 인수 위험이 해소되었고, 건물 연식 등을 고려할 때, 경쟁 입찰 시 감정가 이상으로 낙찰될 가능성을 배제할 수 없습니다.

종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 260,000,000원 수준으로 제시합니다.

이는 감정가 대비 약 106% 수준이며, 잠재적 시세 상승 여력 및 위험 해소를 반영한 가격입니다.

최종 입찰가는 입찰 직전의 시세 변동, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.