나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63225 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63225 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63225 | 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 2층202호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 170,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63225 (1)

용도: 다세대주택

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 2층202호

감정가: 244,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (소유자/채무자: 박OO, 채권자: 주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수 병기)

전용 건물면적: 73.86㎡ (약 22.34평)

대지권 토지면적: 82.19㎡ (약 24.86평)

1.3. 특이사항 요약

공부상 '에이동'이나 공동출입구 및 외관 표시에는 '105동'으로 표기되어 혼선이 있을 수 있습니다.

매수인 인수 가능성 있는 임차권이 존재하며, 이는 본건의 최대 리스크로 작용합니다.

2. 권리 분석 (잠재적 리스크 분석)

2.1. 등기부 현황

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 개인 명의 물건입니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차권등기가 말소기준권리보다 선순위일 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

2.2. 임차권 특이사항 (매수자 인수 주의)

주의사항 2번에 기재된 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 253,000,000원, 전입/확정일자 2020. 1. 23.)는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.

감정가(244,000,000원)가 임대차보증금(253,000,000원)보다 낮습니다.

낙찰가액이 임대차보증금 전액을 배당하기에 부족할 경우, 그 부족분(잔액)은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

경매 참여 시 인수 금액을 정확히 산정하고 입찰에 참여해야 하는, 권리분석상 매우 어려운 물건입니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 파주대원초등학교 북서측 인근에 위치한 다세대주택 단지입니다.

주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주거 편의성은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 주요 간선도로(통일로 등) 접근성은 양호한 편입니다.

3.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감으로 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추어 주거 환경은 양호합니다.

3.4. 토지 이용 계획

3필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 주변은 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으나, 주거 위주의 다세대주택 밀집 지역이므로 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 주요 상업 시설 이용은 차량 이동이 필요합니다.

4.2. 생활 정보

교육 시설: 파주대원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

환경 시설: 검색 결과, 조리읍 장곡리(인근 지역)에서 대규모 불법 폐기물 야적장 문제(쓰레기 캐슬)가 과거에 보도된 바 있습니다. 해당 야적장의 현 상태 및 본건과의 거리를 면밀히 확인하여 혐오시설에 의한 잠재적 악취 또는 환경 문제 발생 여부를 파악할 필요가 있습니다.

5. 투자 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 **매수인 인수 가능성이 높은 선순위 임차권**입니다.

보증금 253,000,000원이 감정가 244,000,000원보다 높아, 최저가 입찰 시 전액 인수될 수 있으며, 낙찰가 상승 시에도 부족분은 매수인이 책임져야 합니다.

물건 명칭 불일치(에이동/105동)는 단순 참고 사항이나, 대출 및 행정 처리 시 혼선이 없도록 확인이 필요합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 비교적 넓은 면적(전용 22.34평)과 초등학교 인근의 입지적 장점을 가지고 있으나, 감정가를 상회하는 **선순위 임차보증금 전액 인수 위험**이 존재하여 투자 난이도가 매우 높습니다.

일반적인 투자자에게는 위험 부담이 크며, 임차인과의 명도 및 보증금 협상 등 권리 문제를 전문적으로 처리할 수 있는 숙련된 투자자에게만 적합합니다.

5.3. 투자 포인트

1. 파주대원초등학교 인근의 주거 입지입니다.

2. 다세대주택으로는 넓은 전용면적(73.86㎡)을 확보하고 있습니다.

3. 계획관리지역 내 위치로 향후 토지 이용의 확장성(단독주택 등)에 대한 잠재적 가치가 있습니다.

6. 결론 및 유의 사항

본건은 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받더라도 임차보증금 인수액을 합산하면 최종 취득 비용이 감정가 또는 시세를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서, 입찰 전 현 시세를 철저히 조사하고, 선순위 임차인과의 협의 가능성을 염두에 두어야 하며, 예상 인수 금액을 합산한 최종 투자금을 기준으로 수익성을 재검토해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계