나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2800 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 119동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2800 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 119동 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경2800
• 주소: 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 119동 2층202호
• 감정가: 253,000,000원
• 최저가: 177,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매4계 2025타경2800 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 119동 2층202호 | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 177,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

본 경매 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 119동 2층 202호 다세대주택에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자인 최OO의 부동산에 대해 채권자 농OOOOOOOO가 신청한 경매 건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 감정가는 2억 5,300만 원으로 책정되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 면적 정보 (제곱미터 및 평)

토지 면적 (대지권): 57.87㎡ (약 17.51평)

건물 면적 (전용면적): 60.52㎡ (약 18.31평)

* 다세대주택의 특성상 공급면적(분양면적)은 전용면적 외 공용면적을 포함하여 약 72.62㎡ (약 22평) 내외로 추정됩니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 253,000,000원

2.2. 위치 및 건물 현황

위치: 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 다세대주택, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 소화전, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 투자 분석

3.1. 입지 조건 및 교통 상황

교통 편의성: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 거주 후기 등을 통해 도보 3~5분 거리에 버스 정류장이 있는 것으로 보아 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

주변 환경: 주거 시설 외에도 임야와 소규모 공장이 혼재되어 있는 지역 특성상, 쾌적성보다는 실용적인 주거 형태를 선호하는 수요층에게 적합합니다.

3.2. 권리분석 (경매 컨설팅 의견)

본건은 소유자 겸 채무자인 최OO의 부동산에 대해 채권자 농OOOOOOOO가 근저당권 등을 이유로 신청한 부동산 임의경매 사건으로 판단됩니다.

매각 대상이 '토지/건물 일괄매각'이므로, 낙찰자는 토지 및 건물 전체의 소유권을 취득하게 됩니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 없을 경우, 채권자(저당권자)의 신청에 의한 경매이므로, 매각으로 인해 모든 담보권 및 압류 등은 소멸되어 인수할 권리(물권적 하자)는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 임차인 현황(대항력 유무)에 대한 면밀한 현장조사 및 임차인 권리 분석이 필수적입니다. 미상의 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 그 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

3.3. 상권분석 및 생활정보

생활 편의시설: 인근에 편의점, 마트, 병원, 약국, 카페 등 기본적인 근린생활시설이 도보권 내에 위치하여 일상생활의 편의성은 확보하고 있는 것으로 보입니다. (별도 검색 결과 참고)

교육 시설: 인근에 "고양국제고등학교"가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편이나, 초등학교, 중학교 등의 원거리 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)에 해당하여, 향후 개발 여지가 있으나, '가축사육제한구역' 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3.4. 잠재적 리스크 (Undesirable Facility / 혐오시설 포함)

주변 공장 및 기피시설: 주위 환경에 "소규모 공장"이 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 요소가 주거 쾌적성을 저해할 가능성이 있습니다. 또한, 고양시 일부 지역은 서울시 운영의 화장장(시립승화원), 음식물 쓰레기 처리장 등의 기피시설 문제로 인한 주민 갈등이 과거에 있었으며, 본 성석동에서도 폐기물 처리시설 화재 사고 기록이 있는 점 등을 고려할 때, 입찰 전 해당 물건지로부터의 거리 및 영향도를 반드시 확인해야 합니다.

건물 노후도 및 단열/방음: 거주 후기 등을 통해 일부 건물에서 단열 및 방음 문제가 제기될 수 있다는 점을 참고하여, 현장 방문 시 건물 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

임차인 리스크: 감정평가서상 '임대관계 미상'이므로, 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무 확인이 권리 분석의 핵심입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 고양국제고등학교 인근의 다세대주택으로, 전용 약 18평 규모의 실속형 주거 공간입니다. 2억 5천만 원대의 감정가는 인근 시세 대비 적정 수준으로 보이며, 임야 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역 특성과 잠재적 기피시설 리스크를 고려하여 현장 확인이 중요합니다. 실수요 목적으로 적절한 가격에 낙찰받는다면 안정적인 주거와 소액 투자 모두 가능한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 1차 경매임을 감안하여 유찰 시, 다음 회차에서 가격 경쟁력이 높아질 것으로 예상됩니다.

실거주 용이성: 버스 정류장이 가깝고 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 목적의 수요가 꾸준할 수 있습니다.

토지 지분: 토지 면적이 57.87㎡(약 17.51평)으로, 다세대주택 치고는 비교적 높은 토지 지분을 확보하고 있어 향후 재개발 또는 대지 가치 상승의 여지가 일부 있습니다.

끝.

법원 정보

고양지원 경매4계