나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2081 [1] 경기도 포천시 어룡동 307-13 엠-씨티 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 '의정부지방법원 포천시법원' 남서측 원거리에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 농경지 등이 분포하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 남동측 인근의 호국로 등으로 노선버스가 통과함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 치장타일 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문조사)
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형상의 토지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6미터 내외의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)
(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 포천시 어룡동 307-13번지 엠-씨티 2동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경2081 (1)이며, 감정가는 272,000,000원입니다.

토지 면적은 81.03㎡ (약 24.5평)이며, 건물 면적은 71.30㎡ (약 21.6평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 수OOO입니다.

건축물대장상 M-CITY로 기재되어 있으며, 2021년 4월 건축 허가를 받아 2022년 1월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 '의정부지방법원 포천시법원' 남서측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량으로 본건까지 진출입이 용이하며, 남동측 인근의 호국로를 통해 노선버스가 운행되는 등 대중교통 이용도 가능합니다.

인접 도로로는 서측으로 폭 약 6미터 내외의 진입도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 3월 18일 접수된 수협은행 근저당권(채권최고액 242,650,000원)입니다.

이후 접수된 농협은행의 가압류, 포천세무서장의 압류, 그리고 수협은행의 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 말소 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

보증금이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명확한 점유 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건 주변에는 다양한 연령층을 위한 주거시설이 분포하고 있습니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

2025년 12월, 1997년식 목화타운(E동) 전용 49.13㎡가 47,000,000원에 거래되었습니다.

같은 시기, 2021년식 메종퍼스트 전용 63.38㎡는 207,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월에는 2024년식 더안 전용 73.77㎡가 373,000,000원에 거래되는 등 신축 주택일수록 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

본건은 2021-2022년식으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 71.30㎡의 감정가는 272,000,000원입니다.

이는 인근 최근 거래 사례들과 비교 시, 건물 연식 및 면적을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 2021년식 메종퍼스트(63.38㎡, 20700만원)와 2024년식 더안(73.77㎡, 37300만원)의 시세 흐름을 고려할 때, 본건은 중간 정도의 가격대를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 주거 용도로 이용 중에 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 내부에는 위생, 급배수, 소화, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설로는 대형마트, 병원, 관공서 등은 포천시 중심지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

인근에는 다세대주택과 농경지가 분포하고 있어, 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

교육 시설로는 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상되나, 정확한 통학 거리는 추가 확인이 필요합니다.

교통 측면에서는 인근 호국로를 통한 버스 노선 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지는 비행안전제5구역(지원)에 포함되어 있어, 건축물 높이 제한 등 군사시설 보호법에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 속해 있어 향후 개발이나 용도 변경 시 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

감정평가서상 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 철저한 조사가 요구됩니다. (다만, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 포천시 어룡동에 위치한 비교적 신축(2021-2022년 완공 추정) 다세대주택으로, 적절한 입지 조건과 무난한 건물 상태를 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 비행안전구역 및 기타 제한구역 지정 사항, 그리고 임대차 관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

최근 주변 시세 상승세를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 유지보수 부담이 적습니다.

* 부동산 임의경매로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 인근 실거래가 데이터를 고려할 때, 경매 최저가 또는 감정가 수준에서 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 행사가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 272,000,000원이며, 전용면적 71.30㎡ (약 21.6평) 기준 평당 약 12,590,000원입니다.

인근 유사 신축 다세대주택의 실거래가(메종퍼스트 1078만원/평, 더안 1672만원/평)를 참고하면, 본건의 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

특히, '더안'과 같은 최신 주택의 높은 가격대를 감안할 때, 본건의 입찰 경쟁률이 높을 수 있습니다.

권리 관계가 깨끗하고 인수할 임차인 보증금이 없는 점, 건물 연식이 2021-2022년으로 신축에 해당한다는 점 등을 고려하면, 감정가를 기준으로 10%~20% 가량의 상승을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원에서 330,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임대차 조사 결과, 그리고 당일 경매 분위기를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.