나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51562 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-100 다성이즈빌 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 소재‘강동역(5호선)’북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며. 인근에 노선버스정류장, 전철역(강동역, 5호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물내 9층 901호로서,
외벽: 석재 마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 천호동 167-100
도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

- 천호동 167-99
도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.08.12.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51562 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-100 다성이즈빌 9층 901호

용도: 도시형생활주택

감정가: 251,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 5.41㎡ (약 1.64평)

토지지분: 5.407㎡ (약 1.63평)

건물면적: 16.71㎡ (약 5.05평)

건물지분: 16.71㎡ (약 5.05평)

1.4. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재, 선순위 임차권 등기 존재.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 위치

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '강동역(5호선)' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다.

강풀만화거리, 성내전통시장 등 문화 및 생활 편의시설이 인근에 위치하여 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전 등기가 되어 있으며, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리: 2024년 10월 2일 접수된 마스턴제88호속초피에프브이의 가압류 (을1) 입니다.

말소 대상 권리: 가압류(을1), 압류(을2), 강제경매(을5)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강아람 (주택임차권 등기)

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 15일

확정일자: 2021년 2월 15일

대항력: 있음

주택임차권 등기(을1)는 인수 조건으로 기재되어 있으나, 배당 내역상 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

하지만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높아 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 총체적 권리 분석

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 주택임차권 (을1)이며, 해당 권리가 매각으로 소멸하지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 그러나, 배당순위 및 금액을 고려할 때 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 천호동 일대는 주거 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포하고 있습니다.

강동역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 도보 거리에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

4.2. 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 매매가는 다음과 같습니다.

- 천호동 167-100번지 다성이즈빌(233-61) (2017년 건축, 25.69㎡) 2026년 5월 8일 300,000,000원 거래

- 천호동 331-27번지 그린하우스 (2016년 건축, 48.13㎡) 2026년 5월 6일 352,500,000원 거래

- 천호동 299-30번지 (2003년 건축, 50.07㎡) 2026년 5월 5일 480,000,000원 거래

본 물건(다성이즈빌 901호, 16.71㎡)의 감정가는 251,000,000원입니다.

이는 제곱미터당 약 15,017,000원 수준으로, 제공된 JSON 데이터의 거래 사례들과 비교 시 면적이 작은 점을 고려하면 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 특히, 25.69㎡ 면적의 다성이즈빌(233-61)이 300,000,000원에 거래된 사례와 비교했을 때, 본 물건의 감정가는 면적 대비 가격이 높게 책정된 것으로 보입니다.

면적 대비 단가가 높은 이유는 소형 주택의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향과, 본 건물이 비교 사례와 다른 특정 지번(167-100 vs 233-61)에 위치하고 있어 단지 내에서도 개별적 가치 차이가 있을 수 있기 때문입니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 최근 강동구 고덕동에 '강동구 자원순환센터'가 건립되었으나, 이는 과거 '혐오시설'의 인식을 벗어나 친환경 랜드마크로 조성되었으며, 시설 운영으로 인한 악취나 환경 문제는 통제되고 있는 것으로 파악됩니다. 대상 물건의 직접적인 인근 지역에는 눈에 띄는 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건축물대장에 따르면 본 물건은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 내 9층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물은 2017년 사용승인을 받은 '다성이즈빌'로, 소형 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.

5.2. 편의시설

강동역 및 주변에 위치한 성내전통시장, 주꾸미거리, 강풀만화거리 등은 다양한 생활 편의와 문화 활동을 제공합니다.

또한, 한림대학교 강동성심병원, 강동세무서 등 공공 및 의료 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

을구 1번 주택임차권 등기가 되어 있으며, 대항력이 있는 임차인(강아람)이 존재합니다.

물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 현재까지 확인된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높습니다. 그러나, 실제 배당 과정에서 변동이 있을 수 있으므로 최종 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 소형 면적

건물 전용면적이 16.71㎡ (약 5.05평)으로 매우 협소하여, 일반적인 주거용으로 사용하기에는 제약이 따를 수 있습니다. 이는 추후 재매각 시 거래 대상이 제한될 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 강풀만화거리 등 특색 있는 문화 공간도 인근에 있습니다.

권리상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 예상되어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 전용면적이 매우 작아 투자 목적(임대 수익, 시세차익) 또는 실거주 목적 시 제한적인 활용 방안을 고려해야 합니다. 감정가 대비 면적당 가격은 다소 높은 편으로, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 역세권 입지: 서울 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설, 시장, 병원 등 생활 편의시설 접근성 용이.

* 소형 투자 상품: 소액으로 강동구 역세권 투자가 가능한 기회.

9. 예상 입찰가

감정가는 251,000,000원입니다.

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 대상 물건의 면적(16.71㎡) 대비 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

(예시) 25.69㎡ 면적의 다성이즈빌(233-61)이 300,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 단위 면적당 가격은 15,017,000원 수준입니다.

따라서, 본 물건의 실질적인 가치와 투자 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수할 보증금이 없다고 가정하고, 시장 시세를 반영하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 225,000,000원.

(본 입찰가는 권리분석 결과와 시장 조사를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최종 배당표 확인 등 추가적인 정보 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.