나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경859 [1] 서울특별시 서대문구 대현동 144 신촌럭키아파트 이룸타워 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 대현동 소재 ""이화여자대학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 비교적 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 ""이대역"", 경의중앙선 ""신촌역"" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 6층 건물내 제지1층 제비101호 외 361개호로서,
외벽 : 석재붙임, 커튼월 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 판넬붙임 등 마감,
창호 : 샤시창호임.
2020.09.07. 대수선으로 건물의 전반적인 관리상태는 비교적 양호함.

이용상태

지1층은 ""판매시설(남측 일부는 공실)"", 1~5층은 층별로 전체를 ""사무실(1층 동측 일부는 공실)""로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 스프링클러설비, 지하주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사의 2필지 일단의 부정형 토지로서, ""공동주택(아파트), 생활편익시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 대현동 144
도시지역(2012-08-09) , 제3종일반주거지역(2022-04-21) , 경관녹지(2023-05-25)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-04)(저촉), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역)

- 대현동 144-3
도시지역(2012-08-09) , 제3종일반주거지역(2022-04-21) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-04)(저촉), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경859 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 서대문구 대현동 144 신촌럭키아파트 이룸타워 지1층 비101호

1.3. 용도: 근린상가

1.4. 감정가: 42,163,000,000원 (421억 6300만원)

1.5. 면적:

* 토지면적: 0.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 9796.32㎡ (약 2963.4평)

* 건물지분: 9796.319999999921㎡ (약 2963.4평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

1.8. 채권자: 민OOOOO

1.9. 특이사항: 중복사건, 공유물분할경매, 재정비촉진지구, 별도등기

1.10. 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

* 서울특별시 서대문구 대현동 소재 "이화여자대학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 비교적 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 "이대역", 경의중앙선 "신촌역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리:

* 말소기준권리: 을15, 주식회사메이플 근저당권 (2020.04.29. 접수)

* 가압류: 갑57 (주식회사보고인터내셔날아이엔씨, 2016.12.22. 접수), 갑58 (에스비아이저축은행, 2017.01.04. 접수) - *매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.*

* 압류: 갑62 (서울특별시서대문구, 2017.12.22. 접수) - *매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.*

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 석동원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-08-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사온택트헬스

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021-11-25

* 배당신고일자: 2025-08-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사임베스트

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-06-13

* 배당신고일자: 2025-07-29

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (참고사항: 주식회사임베스트의 경우 1억 5천만원의 보증금이 있으나, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 보증금 반환 관련 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 등기부 요약:

* 집합건물 등기부 내역 상 다수의 소유권 이전 및 가압류, 압류, 근저당권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리(을15)보다 선순위인 권리(갑57, 갑58, 갑62)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 되므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 4,243,000,000원 (42억 4300만원)

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성:

* 이화여자대학교 및 신촌역 인근의 발달된 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 주변 상권은 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상가로서의 잠재력이 높습니다.

* 건물은 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물로, 본건은 이룸타워 지하 1층 비101호의 근린상가 용도로 이용 중입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 환경:

* 이화여자대학교, 연세대학교 등 주요 대학가에 인접하여 젊은 유동인구 및 학생 수요가 풍부합니다.

* 지하철 2호선 이대역, 경의중앙선 신촌역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

* 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 건물의 전반적인 관리 상태는 비교적 양호한 편입니다. (2020.09.07. 대수선 완료)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계:

* 매수인이 인수해야 하는 선순위 가압류, 압류 권리(갑57, 갑58, 갑62)가 존재하여 추가적인 법적 검토 및 부담이 발생할 수 있습니다.

* 보증금이 미상이거나 대항력이 없는 임차인이 존재하나, 이에 대한 권리 인수 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제점을 사전에 파악해야 합니다.

6.2. 경매 특이사항:

* 중복사건으로 인한 경매 절차의 복잡성 및 지연 가능성이 있습니다.

* 공유물분할을 위한 경매이므로, 공유자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 도시 개발 계획에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 상태:

* 지하 1층은 "판매시설(남측 일부는 공실)"이며, 1~5층은 "사무실(1층 동측 일부는 공실)"로 이용 중으로, 일부 공실 리스크가 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 서울 서대문구의 핵심 상권에 위치하며, 우수한 교통망과 풍부한 유동인구를 기반으로 상가로서 높은 가치를 지니고 있습니다.

7.2. 다만, 인수해야 하는 다수의 권리 관계, 공유물분할 경매의 특수성, 일부 공실 리스크 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

7.3. 권리 관계 및 임차인 현황에 대한 철저한 실사와 잠재적 가치를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점:

* 대학가 및 주요 역세권에 위치하여 높은 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있습니다.

* 뛰어난 교통 접근성으로 인한 임대 및 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

8.2. 상권 잠재력:

* 다양한 업종이 혼재된 상업 지역으로, 높은 임대 수익률 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 개발 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거:

* 감정가 42,163,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 권리, 공실 리스크, 명도 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 별도 제시되지 않았으므로, 철저한 시장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.