나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102985 [1] 서울특별시 종로구 종로1가 24 르메이에르종로타운1 지하1층비101비2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2025.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로1가 소재 지하철1호선 '종각역' 서측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '종각역' , 지하철5호선 '광화문역' 및 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 지하1층비101비2호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감.

이용상태

현황 음식점임.

설비내역

화장실 및 위생설비, 주차장시설, 승강기시설, 화재감지기 시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서 업무시설, 상업시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약45m 내외, 동측 및 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<종로1가 24>
도시지역, 일반상업지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(청진 도시정비형재개발구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심((4대문안)), 건축선(2022-03-18)임.

<청진동 146>
도시지역, 일반상업지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(청진 도시정비형재개발구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심((4대문안))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102985 (1)

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 종로구 종로1가 24 르메이에르종로타운1 지하1층비101비2호

* 건물명: 르메이에르종로타운1

* 용도: 근린상가 (현황: 음식점)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

* 토지 지분: 7.76㎡ (약 2.35평)

* 건물 면적: 49.32㎡ (약 14.92평)

* 건물 지분: 49.32㎡ (약 14.92평)

1.4. 감정가

* 감정가: 377,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 종로구 종로1가 소재 지하철 1호선 '종각역' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업시설, 업무시설 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 지하철 1호선 '종각역', 5호선 '광화문역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 본건은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 지하 1층 비101비2호입니다.

* 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감 상태입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

* 2필지 일단의 토지로 업무시설, 상업시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남측으로 노폭 약 45m, 동측 및 북측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 우리은행 근저당(2008-02-14, 312,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김지환

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자일자: 2019-07-22

* 확정일자: 2025-07-30

* 배당신고일자: 2025-08-01

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 시 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

3.4. 기타 권리사항

* 등기부 요약상 신탁등기 말소, 소유권 이전, 근저당권, 강제경매 등이 기재되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권

* 본건은 종각역 초역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변에 오피스빌딩, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 현재 음식점으로 이용 중이며, 해당 지역의 식음료 상권 또한 활발합니다.

4.2. 상권 전망

* 도심 업무지구의 중심에 위치하여 상권의 안정성과 성장 잠재력이 높습니다.

* 청진 도시정비형재개발구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 계획에 따라 상권의 변화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 르메이에르종로타운 내외 상업시설, 금융기관, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 문화 및 여가

* 광화문, 인사동 등 서울의 주요 문화 및 관광지역과 인접하여 접근성이 좋습니다.

5.3. 의료시설

* 주변에 주요 병원 및 의원들이 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매

* 본건은 공유물분할을 위한 경매로, 물건에 대한 다수의 이해관계인이 존재할 수 있습니다.

* 낙찰 후에도 기존 공유자들과의 추가적인 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 재개발 구역

* 청진 도시정비형재개발구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 계획에 따라 건축물의 용도, 규모, 가치 등이 변동될 수 있습니다.

* 재개발 진행 상황 및 계획을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 현황 영업 중인 상가

* 현재 음식점으로 영업 중이므로, 명도 시점 및 이전 영업에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도심의 핵심 입지인 종각역 인근에 위치한 상가로, 뛰어난 교통 및 접근성을 자랑합니다.

* 상업시설과 업무시설이 밀집된 지역 특성상 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 현황 음식점으로서의 영업력도 잠재적으로 보유하고 있습니다.

* 다만, 공유물분할 경매라는 특수한 진행 방식과 재개발 구역이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 특수성을 면밀히 분석하고, 관련 절차 및 계획을 철저히 파악한다면 투자 가치를 높일 수 있는 기회가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 도심 핵심 상권의 초역세권 입지 (종각역, 광화문역 인접).

* 풍부한 유동인구 및 배후 수요 (업무지구, 상업시설 밀집).

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 비교적 낮은 인수 보증금으로 인한 명도 용이성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 377,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 주변 시세, 임대 수익률, 향후 재개발 계획의 구체성, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 낙찰가율은 일반적인 도심 상가 경매 사례를 참고하되, 본 물건의 특수성을 감안하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.