나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1703 [1] 서울특별시 서초구 방배동 1000-3 6동 3층632호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 '상문고등학교' 서측 인근에 위치하는 연립주택 통칭
'서초중앙하이츠빌라' 제6동 제3층 제632호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택,
근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 '방배역'이 소재하는
등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제3층 제632호로서,
(사용승인일 : 1984.10.22)

외벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 복층구조의 연립주택으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도
(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 거부 등으로 인해 정확
한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등
에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인
하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1703 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 1000-3 6동 3층632호

건물명: 서초중앙하이츠빌라

용도: 연립주택

건축연도: 1984년 10월 22일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 2,240,000,000 원 (22억 4천만원)

토지 면적: 170.26㎡ (약 51.51평)

토지 지분: 170.26㎡ (약 51.51평)

건물 면적: 209.64㎡ (약 63.40평)

건물 지분: 209.64㎡ (약 63.40평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 '상문고등학교' 서측 인근에 위치하는 연립주택 통칭 '서초중앙하이츠빌라' 제6동 제3층 제632호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 '방배역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 총괄

본건의 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부등본상 을10 근저당권(민창기) 이후 모든 권리 및 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권:

- 황병조 (1985-03-13 소유권이전)

- 황태희 (2005-08-31 소유권이전)

- 우성민 (2022-05-27 소유권이전)

* 채권 요약 (말소기준권리 을5 신한은행 2022-08-01 이후):

- 근저당: 신한은행 (총 약 23.45억원)

- 을5: 2022-08-01, 550,000,000원 (말소기준권리)

- 을6: 2022-09-01, 600,000,000원

- 을7: 2022-09-01, 360,000,000원

- 을8: 2023-09-20, 120,000,000원

- 을9: 2024-06-13, 237,600,000원

- 을10: 2025-04-16, 120,000,000원

- 민창기 근저당: 2025-04-16, 120,000,000원 (을10과 동일 날짜, 별도 권리로 등기됨)

* 압류 및 가압류 (모두 말소 예정):

- 갑1: (없음)

- 갑5: 강남세무서장 압류 (2024-05-02)

- 갑7: 삼성카드 가압류 (2024-08-13)

- 갑10: 주식회사케이뱅크 가압류 (2024-11-22)

- 갑11: 토스뱅크 가압류 (2024-11-28)

- 갑12: 서초구(서울특별시) 압류 (2024-12-20)

- 갑13: 주식회사케이비국민카드 가압류 (2025-02-07)

- 갑14: 반포세무서장 압류 (2025-02-21)

- 갑15: 최상호 가압류 (2025-02-21)

* 임의경매 개시 결정 (말소 예정):

- 갑17: 신한은행 임의경매 (2025-05-29, 1,017,268,894원, 사건번호 2025타경1703)

- 갑19: 신한은행 임의경매 (2025-06-12, 515,947,795원, 사건번호 2025타경1796)

- 갑20: 신한은행 임의경매 (2025-06-12, 101,606,488원, 사건번호 2025타경1819)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건 관련 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상이며, 내부 이용 상태 확인이 불가하여 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 방배동 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 지역적으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 (최근 매매 사례 분석)

제공된 주변 실거래가 정보를 바탕으로 분석 시, 최근 2026년 7월 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* "자이빌" (방배동 593-36) - 2016년식, 48.89㎡ (약 14.78평), 52,000만 원. 평당 약 3,515만 원.

* "ASTRO" (방배동 934-11) - 2021년식, 24.51㎡ (약 7.41평), 44,000만 원. 평당 약 5,938만 원.

* "한솔하이츠빌" (방배동 790-9) - 2003년식, 34.2㎡ (약 10.34평), 59,950만 원. 평당 약 5,800만 원.

상기 사례들은 다세대주택이며, 본건은 연립주택이라는 점, 면적 차이가 있음을 고려해야 합니다. 본건의 감정가는 209.64㎡(약 63.40평) 기준 22.4억 원, 평당 약 3,533만 원으로, 면적이 큰 유사 건물의 시세와 유사하거나, 소형 평형 시세 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있으며, '상문고등학교' 등 교육시설과 근접해 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 슬래브지붕의 지하 1층/지상 3층 건물이며, 본건은 그 중 3층의 632호입니다. 현재 현황은 복층구조의 연립주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정보 확인 제약

임대 관계가 미상이며, 이해관계인의 거부 등으로 인해 정확한 내부 이용 상태 및 구조 확인이 불가능합니다. 표준적인 설비 및 이용 상황, 유사 사례 등을 참고하여 작성되었으므로, 실제와 상이할 수 있어 경매 입찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 건축물 용도(아파트)에 대한 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.)이 만료되었습니다.

6.3. 높은 총 채권액

본건과 관련된 총 채권액은 약 23.45억 원으로, 감정가 22.4억 원을 상회합니다. 이는 채무액이 많아 잠재적으로 높은 할인율이 기대될 수 있으나, 낙찰가의 적정성을 신중하게 판단해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 서초구 방배동의 안정적인 주거지역에 위치한 연립주택입니다. '상문고등학교' 인근으로 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 1984년에 사용승인된 건물입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 경매 절차대로 진행 시 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 내부 이용 상태 및 구조 확인이 불가하다는 점, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 중복사건 및 유동화 물건으로 특수성을 가지므로, 현장 조사 및 법률 자문을 통한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서초구 방배동의 우수한 입지

* 대형 면적의 연립주택으로 넓은 실거주 공간 확보 가능

* 중복사건, 유동화 물건으로 인한 잠재적 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,240,000,000 원이며, 이는 약 63.40평 기준 평당 약 3,533만 원 수준입니다. 주변 실거래 사례 중 면적이 큰 건물의 평당가와 유사하지만, 소형 다세대 주택의 경우 평당 5,800만 원 이상으로 형성된 사례도 있어 시세 조사 및 현장 조사를 통한 가격 검증이 중요합니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 상회하므로, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80~85% 수준인 약 1,800,000,000 원 (18억 원)에서 1,900,000,000 원 (19억 원) 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으며, 반드시 현장 확인 및 추가 시세 조사를 기반으로 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.