나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103028 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-575 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""남강중·고등학교"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위기와지붕 2층 건 내 제2층 제202호로서,
외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.< 후첨 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 완경사지의 장방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 서북측 방면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건은 2층 202호이나 현황 본건 현관문에는 ""302""호로 표기되어 있는바, 경매 진행시 참고 및 유의바람.

- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 현장조사시 목측, 탐문조사, 평가사례 등을 등에 의거하여 작성하였는바, 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 610-575번지 2층 202호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103028 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 203,000,000원입니다.

토지 면적은 26.98㎡ (약 8.16평)이며, 건물 면적은 35.37㎡ (약 10.70평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 전OOOOOOO (전 )입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중·고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

본건까지는 남동측 및 서북측 방면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 대체로 완경사지의 장방형으로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 채권자는 전OOOOOOO (전 )입니다.

말소기준권리는 2025년 5월 28일 접수된 전문건설공제조합의 강제경매개시결정(채권금액 342,369,263원)입니다.

등기부채권 총액은 384,646,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황으로는 이충기 (이 )가 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자는 2024년 12월 17일이나, 확정일자 및 배당신고일자는 없습니다. 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 신림동 지역의 다세대주택 시세는 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

2026년 7월 6일 직거래된 제일빌라(92-200)는 1991년 준공된 30.92㎡(약 9.35평) 다세대주택이 185,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 6일 중개거래된 드림하우스는 2015년 준공된 29.56㎡(약 8.94평) 다세대주택이 320,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 3일 중개거래된 어반팰리스(6~7동)는 2018년 준공된 45.37㎡(약 13.72평) 다세대주택이 390,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 1989년 준공된 35.37㎡(약 10.70평) 다세대주택으로, 감정가 203,000,000원입니다.

건축 연식과 면적을 고려할 때, 가장 유사한 연식의 제일빌라(1991년, 30.92㎡) 거래가액 185,000,000원과 비교했을 때 본건의 감정가는 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었습니다. 하지만 신축 건물들의 시세가 높게 형성되어 있어, 향후 리모델링 등을 통해 가치 상승의 여지도 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 남강중·고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

단독, 다세대, 연립주택 등이 혼재하는 주거 지역으로, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 제한사항은 추후 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 공부상의 호수와 현황 표기 호수가 다르다는 점입니다. 본건은 공부상 2층 202호이나, 현관문에는 302호로 표기되어 있어 경매 진행 시 반드시 유의하고 확인해야 합니다.

또한, 현장 방문 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 실제 이용 현황이 다를 수 있으며, 내부 상태에 대한 파악이 불가능하다는 점이 큰 리스크로 작용합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매 물건입니다.

건축 연식은 오래되었으나, 주변 입지 조건은 보통 수준이며 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리 관계는 비교적 깨끗하여 인수되는 부담은 없어 보입니다.

그러나 가장 큰 문제점은 공부와 다른 현관문 호수 표기 및 내부 확인 불가 사항입니다. 이는 입찰 전 반드시 해결하거나 명확히 인지해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

최근 거래된 유사 연식의 다세대주택 가격을 고려하면 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 실제 내부 상태에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신림동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 투자가 가능합니다.

최근 신축 다세대주택들이 높은 가격에 거래되고 있어, 본건 역시 리모델링을 통해 가치를 재고할 잠재력이 있습니다.

인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 용이할 수 있습니다.

현재 감정가가 인근 시세 대비 경쟁력이 있다면, 리스크를 감안한 신중한 접근으로 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원입니다.

가장 유사한 조건의 최근 거래 사례인 1991년 준공, 30.92㎡ 다세대주택이 185,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만, 본건은 건축 연식이 오래되었고, 현관문 호수 불일치 및 내부 미확인이라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 180,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

특히, 내부 상태 및 호수 문제 해결 가능성을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.