나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103002 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 6층604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 '신대방삼거리역(지하철7호선)' 남측 인근에
위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경
보통정도임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등
일반적인 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제6층 제604호로서,
외 벽: 석재 붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약26미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴,
동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

2025타경103002 (1) 사건으로 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 6층604호에 대한 부동산 강제 경매 물건입니다.

본건은 토지 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 251,000,000원입니다.

토지 면적은 9.92㎡ (약 3.00평)이며, 건물 면적은 15.58㎡ (약 4.71평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 6층에 위치하며, 2020년 11월 25일 사용승인되었습니다.

건물의 주용도는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 등기되어 있습니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울 지하철 7호선 신대방삼거리역 남측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변으로는 근린생활시설과 소규모 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 차량 출입도 용이합니다.

서측으로 폭 약 26미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선(도로경계선 3미터 후퇴) 등의 제한 사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 22일자 남부천세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 소유권 보존, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등기 등이 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 280,000,000원입니다.

임차인 현황에 따르면 임차인은 김도은(주택도시보증공사)이며, 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 2월 5일, 확정일자 2021년 1월 19일입니다.

임차인의 대항력은 '없음'으로 기재되어 있습니다.

또한, '주의사항'에 "임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라고 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금에 대해 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

따라서 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 신대방동 일대는 지하철 7호선 신대방삼거리역을 중심으로 근린생활시설과 주거시설이 혼합된 지역입니다.

최근 거래된 유사 물건 정보 분석 결과,

* 2026년 4월 2일, 서울 관악구 신대방동 344-44 소재 '뉴스토리하우스'(2013년식, 16.29㎡)가 270,000,000원에 매매되었습니다. 본 물건(15.58㎡)과 면적 및 연식 면에서 가장 유사한 사례로 판단됩니다.

* 2026년 7월 9일, 서울 동작구 신대방동 616-15 소재 '멘토하우스'(2012년식, 12.3㎡)가 570,000,000원에 매매된 사례가 있으나, 면적 대비 금액이 매우 높아 특이 거래로 보입니다.

* 2026년 4월 9일, 서울 동작구 신대방동 687-13 소재 '소노트리지움'(2019년식, 42.69㎡)이 470,000,000원에 매매된 사례는 본건과 면적 및 건물 유형(아파트)이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

종합적으로 볼 때, 주변의 소형 다세대 주택의 시세는 해당 면적에서 약 2.7억 원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능 (구체적인 쇼핑, 병원, 학교 정보는 추가 확인 필요).

* 주거환경: 업무시설과 공동주택이 혼재된 지역으로, 소음 등 주거 환경 관련 사항은 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 사항: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단되나, 'HUG 인수조건 변경', '대항력 포기조건' 등은 복잡한 이해관계를 시사하므로, 입찰 전 관련 서류를 철저히 검토하고 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다. 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁의 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역 외 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 관련 규제 사항을 사전에 확인해야 합니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 신대방동에 위치한 소형 다세대주택(겸 오피스텔) 경매 건입니다.

신대방삼거리역 역세권이라는 입지적 장점과 소형 면적이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 수요 또는 소액 투자처로 관심을 가질 수 있습니다.

권리분석상으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 되어 있고 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항이 있어, 관련 법률적, 계약적 측면을 보다 심층적으로 확인해야 합니다.

향후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신대방삼거리역 역세권의 소형 주거 공간.

* 1인 가구 및 소형 투자 수요층을 타겟으로 한 임대 사업 가능성.

* 지역 개발 계획 및 주변 인프라 확충 시 투자 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 251,000,000원입니다.

가장 유사한 거래 사례인 16.29㎡ 면적의 '뉴스토리하우스'가 270,000,000원에 매매된 점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 예상됩니다.

본 건은 15.58㎡로 면적이 약간 작으나, 건물 연식이 더 신축(2018년 준공)이라는 점을 감안할 수 있습니다.

권리분석 결과, 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 물건의 특수성을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

'HUG 인수조건 변경' 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 리스크 프리미엄을 고려해야 합니다.

이에, 예상 입찰가를 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 제시하며, 세부적인 입찰가 결정은 현장 조사 및 추가적인 법률 검토 후에 이루어져야 합니다.The search for "서울특별시 동작구 신대방동 342-15 주변 지도" indicates that the area is a mixed-use district with residential buildings and commercial facilities surrounding the property. There are no prominent industrial facilities or known "혐오시설" (disgusting facilities) immediately identifiable from general map information in the vicinity of the property. The area appears to be primarily urban residential and commercial.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.