나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102946 [1] 서울특별시 서초구 양재동 365-8 렉스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 ""언남중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 양재시민의숲
(신분당선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창소 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 ""내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스설비, 승강기설비, CCTV 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접토지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로인 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은
도시계획과 별도확인 요함) , 지구단위계획구역(양재택지) , 도로(2023-09-12)(접합),
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로
사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102946 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 365-8 렉스빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 648,000,000원

토지면적: 27.65㎡ (약 8.36평)

건물면적: 47.28㎡ (약 14.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동에 위치하며, "언남중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 최초 소유권 보존은 2016년 11월 28일에 현광필씨 명의로 이루어졌으며, 이후 2017년 5월 31일 증여를 통해 현희주씨에게 소유권이 이전되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025년 5월 29일 접수된 현덕주씨의 강제경매(채권액 418,438,547원)가 말소기준권리가 됩니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

본 물건에는 "대항력있는임차인"으로 천 씨가 존재합니다.

* 임차인: 천

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-29

* 확정일자: 2021-08-31

* 배당신고일자: 2025-07-17

* 대항력: 있음

* 비고:

권리분석 결과, "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적으로 임차인의 보증금이 낙찰가에서 우선 변제될 것으로 예상되며, 낙찰자가 별도로 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 가능성이 높음을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금액이 320,000,000원으로 상당하므로, 실제 경매 매각가에 따라 임차인의 보증금 전액이 회수되지 못할 경우 추가적인 법적 문제나 명도 지연 등의 리스크가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 양재동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 지하철역이 있어 유동인구가 꾸준하며, 이는 잠재적인 임대 수요 및 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 주변에는 언남중학교가 위치해 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 교육 및 생활 환경 측면에서 양호한 편입니다. 기본적인 편의시설, 금융기관, 병원 등은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 보증금 320,000,000원의 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 "인수 보증금 합계"가 0원으로 신고되어 낙찰자가 직접 보증금을 부담하지 않을 가능성이 높지만, 만약 경매 매각가가 임차인의 보증금액에 미치지 못할 경우, 법적인 분쟁이나 명도 지연으로 인한 추가적인 비용 및 시간적 손실이 발생할 수 있습니다.

또한, 감정평가액(648,000,000원)과 최근 인근 유사 물건의 매매 시세(약 275,000,000원 ~ 280,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점 이후의 시장 변화, 물건 고유의 하자, 또는 감정가 자체의 과대평가 가능성 등을 시사하므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 "토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)"으로 지정되어 있으나, 본 물건은 다세대주택이므로 직접적인 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동이라는 우수한 입지, 비교적 신축(2016년 준공)인 건물, 편리한 교통망 등 여러 강점을 가지고 있습니다. 하지만 3.2억원의 상당한 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하고, 감정가와 최근 시세 간의 큰 괴리가 있다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양재동이라는 선호도 높은 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 2016년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태의 주거 공간 확보가 가능합니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점은 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 됨을 시사하여, 낙찰가의 부담을 일부 덜 수 있습니다.

* 단, 임차인 관련 위험 및 감정가와 시세 간의 괴리를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 다세대주택(전용면적 약 28~29㎡)의 최근 매매가는 약 275,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이를 본 물건의 전용면적 47.28㎡(약 14.30평)에 비례하여 환산하면, 평당 약 3,150만원 ~ 3,220만원으로 계산 시, 약 450,000,000원 ~ 460,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 648,000,000원으로, 위 추정 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. "대항력있는 임차인"의 보증금 320,000,000원이 "인수 보증금 합계 0원"으로 처리된다는 점을 감안할 때, 낙찰자는 해당 보증금을 직접 부담하지 않습니다. 따라서 시세 분석에 기반한 현실적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

시세와 감정가의 큰 차이, 그리고 임차인 존재 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 550,000,000원으로 제안합니다. 이는 현재 파악되는 시장 시세보다는 높지만, 감정가보다는 낮은 수준으로, 향후 시세 상승 가능성과 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 염두에 둔 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.