나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103005 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""남부터미널역(지하철 3호선)"" 북서측
인근에 위치하며, 주위는 상업용·업무용 건물, 오피스텔, 공동주택, 근린생활
시설 등이 혼재한지역으로써, 제반주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 3호선(남부터
미널역)이 소재하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 1층 107호로써
(사용승인일 : 2018.12.26)
외벽 : 석재 및 복합판넬붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(기준시점 현재 ""공실""임)로 이용중임.

*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 화재탐지설비, 옥외 소화전 등
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필 일단의 부정형 평지로써, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 서초중앙로5길과 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,대공방어협조구역(위
탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토
지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정
기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103005 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 1층107호

건물명: 서초어반하이 오피스텔

토지 면적: 5.62 ㎡ (약 1.70 평)

건물 면적: 31.39 ㎡ (약 9.49 평)

총 면적 (토지+건물): 37.01 ㎡ (약 11.19 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,080,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 1층 107호 (사용승인일: 2018.12.26)

용도: 제2종 근린생활시설 (현재 공실)

토지 이용: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지 (4필 일단의 부정형 평지)

건폐율: 59.03%

용적률: 899.41972%

총 건축면적: 815.88 ㎡

총 연면적: 17777.64 ㎡

주차대수: 자주식 85대

승강기: 2대

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 서초구 서초동 소재, 남부터미널역(지하철 3호선) 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 상업용·업무용 건물, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 남부터미널역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로: 본건은 북동측 및 남동측으로 서초중앙로5길과 각 접하여 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019.12.27. 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권 1,020,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권 이전(신탁등기 말소)

* 남서울농업협동조합 근저당권

* 남서울농업협동조합 임의경매 개시 결정 (사건번호 2025타경103005)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (없음)

인수되는 권리: 없음. 상기 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 주식회사도시라이프

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021.12.30.

대항력: 없음

* 주식회사에스제이케이디

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021.05.28.

대항력: 없음

총 인수 보증금: 0원

등기부채권 총액: 1,020,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 남부터미널역 역세권에 위치하며, 주변에 오피스텔, 주거 시설, 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 현재 물건은 공실 상태입니다.

인근에 예술의전당이 위치하여 문화적 요소 또한 상권에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 3호선 남부터미널역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변 상업시설 및 오피스텔 단지 내 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주거환경: 오피스텔 및 공동주택과 혼재되어 있어 주거 생활 환경 또한 양호한 편입니다.

설비: 기본적인 위생설비, 승강기, 화재탐지설비, 옥외 소화전 등 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

이용상태: 제2종 근린생활시설이나 현재 공실 상태로, 임대차 계약이 즉시 이루어지지 않을 경우 공실 위험이 존재합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.). 본 물건의 용도(근린상가)상 직접적인 허가 대상은 아닐 수 있으나, 향후 용도 변경 시에는 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구의 핵심 상권인 남부터미널역 인근에 위치하며, 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다.

2018년 준공된 신축급 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

현재 공실 상태이나, 역세권 상권의 잠재력을 고려할 때 향후 임대 수익 확보 가능성이 높습니다.

권리관계가 명확하고 매각 후 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 지하철 3호선 남부터미널역을 도보로 이용 가능한 초역세권에 위치합니다.

활발한 배후 상권: 주변 오피스텔, 주거단지, 업무시설 등의 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 시설 관리가 용이합니다.

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

향후 상권 성장 가능성: 예술의전당 등 문화 시설 인접으로 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,080,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 서초동의 역세권 상가로서, 최근 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 현재 공실 상태, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~100% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 현재 공실 상태이므로 투자 수익률을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가의 85% 수준인 약 918,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.