나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102600 [1] 서울특별시 서초구 방배동 797-22 방배5차상지리츠빌 2층202호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.06.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 ""방배중학교"" 서측 인근에 위치하는 ""방배5차상지리
츠빌"" 제1동 제2층 제202호로서, 인근은 동유형의 아파트, 공동주택 등이 밀집되어 있는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사스라브지붕 지하2층/지상6층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽 : 외장타일 붙이기 등
내 벽 : 벽지 밑 타일 마감 등
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2)
도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 : 건축물
의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.03.24.~2025.09.30.)임.
기호(3), (4)
도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 : 건축물
의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.03.24.~2025.09.30.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102600 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 797-22 방배5차상지리츠빌 2층202호

용도: 기숙사 (현황 아파트로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트경사스라브지붕 지하2층/지상6층 건물 내 제2층 제202호

건축승인일: 2004년 3월 8일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 194,000,000원 (1억 9천 4백만원)

1.3. 면적 정보

토지면적: 62.20㎡ (약 18.82평)

토지지분: 62.199999999999996㎡ (약 18.82평)

건물면적: 136.06㎡ (약 41.16평)

건물지분: 136.06㎡ (약 41.16평)

전용면적: 136.06㎡ (약 41.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 "방배중학교" 서측 인근에 위치한 "방배5차상지리츠빌" 제1동 제2층 제202호입니다. 인근 지역은 동유형의 아파트 및 공동주택 등이 밀집되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 하나은행 근저당 (을8, 2024.02.21. 설정, 600,000,000원)

* 소유권보존 (갑1, 2004.04.08.)

* 지분 이전 (갑11, 2015.12.29.), (갑12, 2020.10.30.)

* 전세권설정 (을4, 박종채, 1,050,000,000원, 2020.10.30. 설정) - 말소: 인수

* 전세권근저당 (을4-2, 마포신용협동조합, 924,000,000원, 2020.10.30. 설정) - 말소: 인수

* 강제경매 (갑17, 이재우, 500,000,000원, 2025.05.29. 개시) - 말소: 말소

* 주택임차권 (을11, 박종채, 950,000,000원, 2025.07.22. 등기) - 말소: 인수 (전입일자: 2020-11-04)

* 강제경매 (갑18, 박종채, 2025.11.06. 개시) - 말소: 말소

3.2. 임차인 현황 (박종채)

* 보증금: 1,050,000,000원 (전세권) 및 950,000,000원 (주택임차권)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-04

* 확정일자: 2020-10-22

* 배당신고일자: 2025-07-07

* 대항력: 있음

3.3. 권리 인수 여부

등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 본건에는 박종채 씨가 설정한 선순위 전세권(1,050,000,000원)과 주택임차권(950,000,000원)이 존재합니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 선순위에 있으며, 등기부상 '인수'로 표기되어 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 또한, 을구 11번 주택임차권의 경우 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"으로 명시되어 있습니다.

총 인수 예상 보증금은 전세권 10.5억 + 전세권 근저당 9.24억 + 주택임차권 9.5억을 합한 약 2,924,000,000원(29.24억원)입니다.

*주의: 권리분석 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서의 상세 내용에 따라 인수되는 채무가 클 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원이나 전문가를 통해 인수 여부 및 금액을 재확인해야 합니다.*

4. 상권분석

본 물건은 서울 서초구 방배동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 및 공동주택이 다수 분포하고 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입도 용이합니다. 소규모 상가 및 편의점이 주변에 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 "방배중학교" 서측 인근에 위치하며, "서울고등학교" 등 교육시설이 주변에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

인수되는 전세권 및 임차권 보증금 합계가 약 29.24억원에 달하여, 매수 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 중복사건으로 경매 진행 과정을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 주변 환경 리스크

현재까지 확인된 바로는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 방배동에 위치한 대형 아파트(기숙사 용도)로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 박종채 씨 관련 권리(전세권, 임차권)로 인해 약 29.24억원에 달하는 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(1.94억원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 실질적인 투자 가치를 크게 저해하는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서초구 방배동의 우수한 입지 조건.

* 전용면적 136.06㎡(약 41.16평)의 넓은 주거 공간.

* "방배중학교" 등 교육시설 인접.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(130㎡ 이상)의 방배동 아파트/빌라 거래 사례를 보면, 2026년 5월 전용 135㎡가 23억원, 2026년 7월 전용 140㎡가 25억원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 건의 시세는 최소 23억원 이상으로 추정됩니다.

그러나 본건의 경우, 매수인이 인수해야 할 것으로 예상되는 총 보증금(전세권 + 임차권)이 약 29.24억원에 달합니다. 이는 추정 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.

만약 매수인이 이 보증금을 전액 인수해야 한다면, 낙찰가와 상관없이 실질적으로는 막대한 손해를 볼 수밖에 없습니다. 따라서, 매수인이 인수해야 하는 보증금이 0원이 아니라고 판단될 경우, 본 물건에 대한 입찰은 권장하지 않습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 정확하다면, 감정가(1.94억원) 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 높은 리스크를 동반하므로 신중한 판단이 필요합니다. 현재 정보만으로는 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.