나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105023 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 5-88 파이브스타즈빌딩 8층801호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2024.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동에 소재 ‘마산남부시외버스터미널’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 대형마트 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 시외버스터미널 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 11층건 내 제8층 제801호 및 제9층 제901호로서,
(사용승인일 : 2004.11.26)
외 벽 : 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

숙박시설로서 기준시점 현재 폐문상태입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 2필 일단의 가정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(마산서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각임.
현황조사 당시 소유자의 진술에 의하면 모텔로 사용하다가 영업을 중단한 상태이며, 관리사무소 탐문 결과 단전·단수되어 있으며 2024년 8월말까지 관리비가 약 1,300만원 연체된 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경105023 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 5-88 파이브스타즈빌딩 8층801호 (및 9층 901호)

건물 신주소: 경상남도 창원시 마산합포구 월영동서로 17 (해운동)

용도: 숙박시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 복합 용도로 위락시설, 숙박시설 기재)

감정가: 1,992,000,000원

토지면적: 141.18㎡ (약 42.71평)

토지지분: 141.18㎡ (약 42.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 909.52㎡ (약 275.14평)

건물지분: 909.52㎡ (약 275.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 상호: 주식회사 대구은행)

사용승인일: 2004년 11월 26일

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동에 소재하며, ‘마산남부시외버스터미널’ 북서측 인근에 위치합니다.

본건이 위치한 지역은 업무시설, 숙박시설, 대형마트 및 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 시외버스터미널이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

1.1. 3.인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

1.2. 2.등기부 요약

말소기준권리: 2019년 4월 5일 접수된 대구은행(현 아이엠뱅크)의 근저당권 (채권최고액 1,680,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 임의경매, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재까지 등기부채권 총액은 1,745,913,000원입니다.

1.2. 3.임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황 정보에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

구체적인 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.부근 상권

본건이 위치한 해운동 일대는 마산남부시외버스터미널을 중심으로 상업, 업무, 숙박 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

대형마트 및 다양한 근린생활시설이 인접하여 기본적인 상업 활동과 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.3. 2.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속합니다.

또한, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합) 구역에 해당합니다.

이 외에 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(마산서중학교) 등 관련 법률 및 조례에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

본건 소재지 인근에는 마산남부시외버스터미널, 롯데마트 창원점, CGV 마산, 해운대 해수욕장(해안가 공원 등으로 추정), 창원해양공원, 마산야구장 등이 위치하고 있습니다.

또한, 다수의 병원, 금융기관, 식당 및 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 2.혐오시설

주변 현황 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.특이사항 및 주의사항

본 건은 유동화 물건이며, 재매각 대상입니다.

현황 조사 당시 소유자의 진술에 의하면 모텔로 사용하다가 영업을 중단한 상태입니다.

관리사무소 탐문 결과, 현재 단전 및 단수 상태이며, 2024년 8월말 기준으로 약 1,300만원의 관리비가 연체된 것으로 조사되었습니다.

건물 내부 확인이 폐문 등으로 곤란하여 공부 및 외부 관찰에 의한 감정평가가 이루어졌으므로, 응찰 시 내부 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

1.5. 2.관리비 체납

약 1,300만원에 달하는 관리비 연체는 낙찰자가 인수하거나 별도로 해결해야 할 금전적 부담이 될 수 있습니다.

1.5. 3.단전/단수

현재 건물이 단전 및 단수 상태라는 점은 정상적인 운영 및 임대/매각 진행에 있어 즉각적인 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 4.건물 상태

영업 중단 및 폐문 상태로 추정되는 점을 고려할 때, 건물의 물리적, 관리적 상태가 양호하지 않을 가능성이 있습니다.

1.5. 5.재매각

재매각 물건은 일반 매각 물건에 비해 유찰될 가능성이 있으며, 이는 가격 조정의 기회가 될 수도 있으나, 이전 매각 과정에서의 문제가 있었음을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 해운동의 마산남부시외버스터미널 인근에 위치한 숙박시설(모텔)로, 총 11층 건물 중 8층 및 9층에 해당합니다.

교통 접근성과 주변 상권은 양호한 편이나, 현재 영업 중단, 단전/단수, 상당 금액의 관리비 연체 등 건물 관리 및 운영 상태에 심각한 문제가 있는 것으로 파악됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리가 대부분 정리될 예정으로 비교적 단순하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성이 언급되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

재매각 물건이라는 점과 내부 상태 미확인이 이루어진 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 마산남부시외버스터미널 인근으로 교통 및 유동 인구 접근성이 뛰어납니다.

다목적 활용 가능성: 숙박시설 외에도 제1,2종 근린생활시설, 위락시설 등 복합적인 용도로의 전환 및 활용이 가능합니다.

가격 조정 가능성: 재매각 물건이며, 운영 중단 및 관리비 체납 등 현황으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 아래와 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

감정가: 1,992,000,000원

인수 보증금: 0원

고려사항:

* 건물의 현황(단전, 단수, 영업 중단, 약 1,300만원의 관리비 연체)에 따른 복구 및 정상화에 필요한 비용.

* 미확인된 지상권 등 권리관계에 대한 추가적인 조사 및 확인 비용.

* 현재 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 분석.

* 재매각, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크에 대한 위험 프리미엄 반영.

상기 요인들을 면밀히 분석한 후, 본 건의 미래 수익성 및 재매각 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 제시는 반드시 추가적인 현장 조사 및 전문가의 심층적인 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.