나이스옥션 법원경매 대구 2024타경123902 [1] 대구광역시 북구 동천동 895-2 씨네피아 4층405호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2024타경123902 [1] 대구광역시 북구 동천동 895-2 씨네피아 4층405호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경123902
• 주소: 대구광역시 북구 동암로 100, 4층405호 (동천동,씨네피아)
• 감정가: 82,000,000원
• 최저가: 9,646,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 근린생활시설

대구지방법원 경매9계 2024타경123902 | 소재지: 대구광역시 북구 동암로 100, 4층405호 (동천동,씨네피아) | 감정가: 82,000,000원 | 최저가: 9,646,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경123902 (1)

소재지: 대구광역시 북구 동천동 895-2 씨네피아 4층 405호

용도: 근린생활시설

감정가: 82,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

면적 정보:

토지 면적: 9.76㎡ (약 2.96평)

건물 면적: 35.97㎡ (약 10.88평)

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 공부상 집합건물로 등재되어 있으나, 감정평가서에 따르면 건물의 전유 면적은 공부상 405호의 점유 부분 및 동일층 인접 상가들이 공동으로 이용하는 중앙 공용 부분의 일정 면적을 합산한 면적입니다. 이는 현장 조사 및 권리 관계 확인 시 **점유 면적의 적정성 및 실제 이용 상태**에 대한 심도 있는 확인이 필요함을 의미합니다.

소유자: 이OO

채무자: 이OOOOO

채권자: 임OOOOOO

임대 관계: 미상

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "대구강북경찰서" 서측 인근에 위치하며, "씨네피아" 건물 4층 405호입니다. 부근 일대는 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있는 것으로 판단됩니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 단지까지 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 승강장과 대구도시철도 3호선 팔거역이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성이 높은 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

토지이용계획상 **중심상업지역**에 위치하여 상업 시설로서의 개발 및 이용 잠재력이 매우 높습니다. 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(상업용지)으로 지정되어 있으며, 북측으로 폭 약 30미터(대로2류), 남측으로 폭 약 15미터(중로2류)의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 비행안전제3구역(전술) 등의 군사 규제가 있으나, 기존 상업 시설 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 진행구분

토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매는 통상적으로 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 이후 실제 점유자를 명확히 확인하여 명도 계획을 수립해야 하며, 미상의 임차인이 있을 경우 인수되는 권리가 발생하지 않도록 **말소기준권리**를 기준으로 꼼꼼한 분석이 필수적입니다. (제시된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 불가능합니다.)

3.3. 면적 특이사항의 권리적 해석

주의사항에 명시된 바와 같이, 건물 전유 면적이 공부상 면적과 실제 점유 및 공동 이용 중앙 공용 부분을 합산한 면적으로 계산되었다는 점은 향후 건물 전체 관리, 전유 부분의 특정, 대출 심사 등에 있어서 법적 또는 실무적 문제가 발생할 소지가 있습니다. 입찰 전 관할 법원 및 감정평가서 원본을 통해 해당 면적 산정의 법적 근거와 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 환경

아파트, 단독주택 등 주거 밀집 지역을 배후에 두고 있어 안정적인 유동 인구 및 소비 인구를 확보할 수 있는 입지입니다. 팔거역 이용객 및 인근 경찰서, 학교 관련 수요 등 다양한 계층의 소비자를 유치하기에 용이합니다.

4.2. 건물 및 이용 상태

본 물건이 위치한 "씨네피아"는 2006년 사용 승인된 철골철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 4층이며, 근린생활시설로 이용 중입니다. 비교적 현대적인 건물이며, 공동 위생/급배수/화재 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대구강북경찰서 인근에 위치하며, 주위에 근린생활시설과 주거 단지가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다. 도시철도 3호선 팔거역이 있어 대구 시내 주요 거점과의 연결이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 검토

제시된 정보만으로는 주변에 명확한 혐오시설이 확인되지 않았으며, 부근 일대가 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 시가지로 "제반 주위 환경 보통시됨"으로 평가되었습니다. 다만, 입찰 전 **직접적인 현장 방문**을 통한 주변 시설 확인이 반드시 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 핵심 리스크: 건물 면적의 불명확성

가장 큰 리스크는 **공부상 면적과 실제 점유 면적 산정 방식의 차이**입니다. 이는 해당 호실의 경계가 불분명하거나, 공용 부분의 일부를 전유 면적으로 포함한 특수한 상황일 가능성이 높습니다. 낙찰 후 소유권 행사에 있어 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 반드시 감정평가서 원본의 도면 및 상세 내역을 확인하고, 관리 주체에게 문의하여 현황을 파악해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 부재

임대 관계 미상으로 명도 시 예상치 못한 점유자가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 이후 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 중심상업지역 내 대로와 중로에 접하고, 지하철역과 인접한 우수한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 안정적인 배후 수요와 높은 접근성을 바탕으로 상업 시설로서의 가치는 충분합니다. 그러나 **건물 전유 면적 산정 방식의 특이사항**이 가장 큰 변수로 작용합니다. 이 리스크를 명확히 이해하고 해결 방안을 모색할 수 있다면, 감정가 대비 저감된 가격으로 **우량 물건**을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

1. **최고의 입지:** 중심상업지역, 지하철역 및 대로 인접으로 높은 상업적 가치.

2. **배후 수요:** 대규모 주거 단지 밀집 지역으로 안정적인 상권 형성.

3. **토지 가치:** 희소성 높은 중심상업지역 토지를 확보하는 기회.

4. **환금성:** 입지 우수성 덕분에 향후 매매 또는 임대 전환이 용이할 것으로 예상됨.

법원 정보

대구지방법원 경매9계