나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5052 [1] 경기도 안산시 상록구 장상동 산7-2 임야 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5052 [1] 경기도 안산시 상록구 장상동 산7-2 임야 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매1계 2024타경5052 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 장상동 산7-2 | 감정가: 19,860,000원 | 최저가: 9,731,000원 | 용도: 임야

1. 사건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 안산지원 2024타경5052 (1)

소재지 경기도 안산시 상록구 장상동 산7-2

용도 임야

경매구분 부동산강제경매

매각대상 토지일부지분매각

소유자/채무자 오OO

채권자 삼OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적 3770.00㎡ (약 1139.73평)

토지 지분율 33100.600000000006

토지 제시외 면적 0.00㎡

건물 면적 0.00㎡

건물 지분율 0

건물 제시외 면적 0.00㎡

감정가 19,860,000원

2. 물건 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 안산시 장상동 소재 "안산고등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모의 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 인근까지 차량 출입이 가능하다고 확인됩니다.

2.2. 형태 및 이용상태

본 건은 부정형의 토지로서 현재 "자연림"으로 이용 중입니다. 지적 및 현황상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이므로, 인접 필지를 이용하여 출입해야 하는 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 법률적 규제가 중첩되어 있는 토지입니다. 특히, 개발제한구역 및 보전산지로 인해 개발행위에 상당한 제약이 따르는 점을 인지해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각의 형태

본 건은 '토지일부지분매각' 물건으로, 소유자 오OO의 토지 지분만을 매각하는 경매입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본 건은 재매각 물건이며, 특별매각조건으로 '매수보증금 20%'가 적용됩니다.

공유자 우선매수신고 제한이 있으며, 우선매수신청을 한 공유자는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 합니다.

가장 중요한 권리적 리스크는 '분묘기지권 성립 여지'입니다. 지적 및 현황상 맹지이며, 수목장으로 추정되는 편장비석 1개가 소재하는 바, 향후 분묘기지권에 대한 법적 다툼이 발생할 가능성이 있습니다.

4. 입지 및 상권 분석

4.1. 입지 조건

대상 물건은 안산 시내와 어느 정도 거리가 있는 임야 지대로, "안산고등학교" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위가 공장, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 주거 편의시설이나 상권 발달과는 거리가 먼 입지입니다. 지리적으로는 개발제한구역에 위치하여 장기적인 관점에서 개발 호재에 대한 기대는 낮지만, 주변 환경이 자연림인 점은 친환경적 가치를 갖습니다.

4.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 건은 상권이 형성될 수 없는 임야이므로 상권 분석은 의미가 없습니다. 생활 정보 측면에서도 주거 밀집 지역이 아니기에 편의시설 접근성은 매우 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (최대 리스크)

분묘기지권 성립 여지: 수목장 추정 편장비석으로 인한 분묘기지권이 성립될 경우, 지상권 형태의 권리가 인정되어 토지 사용에 제약을 받거나, 추후 이장을 위한 별도의 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다.

지분 매각: 타 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 처분 등) 및 공유물 분할 청구 소송 등 복잡한 법적 절차와 추가 비용이 수반될 수 있습니다.

맹지: 지적 및 현황상 맹지로 건축행위 및 토지 활용에 필수적인 도로 확보가 어렵습니다. 인접 필지 소유자의 토지 사용 승낙을 받아야 하는 종속적인 위치에 있습니다.

5.2. 개발 및 환금성 리스크

중첩 규제: 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등의 중첩 규제로 인해 실질적인 개발이 불가능에 가까우며, 이는 투자금 회수(환금성)에 치명적인 약점으로 작용합니다.

재매각: 재매각 물건은 이전 입찰자들이 포기한 이유가 있을 수 있으며, 통상적으로 물건 자체의 하자가 잠재되어 있을 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 감정가 대비 낮은 가격에 접근할 수 있는 지분 매각 임야이지만, 맹지, 개발제한구역 및 보전산지 규제, 그리고 분묘기지권 성립 여지라는 중대한 권리적 및 이용상의 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반적인 토지 투자의 관점에서 접근하기보다는, 타 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통한 출구 전략이 명확한 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

저가 매수 기회: 재매각 조건으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 지분을 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

장기적 가치: 개발 규제가 강력한 지역의 자연림이므로, 장기적으로는 보존 가치 또는 정부 정책 변화에 따른 미약한 기대심리를 가질 수는 있습니다. (단, 현실적 개발 가능성은 매우 낮음)

공유물 분할: 낙찰 후 타 공유자와의 협의 또는 법적 절차를 통해 지분을 정리하고 현금화할 수 있는(또는 전체 토지를 소유할 수 있는) 전략적 접근이 필요합니다.

법원 정보

안산지원 경매1계