나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5342 [3] 경기도 시흥시 배곧동 117 한울프라자 3층304호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5342 [3] 경기도 시흥시 배곧동 117 한울프라자 3층304호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경5342
• 주소: 경기도 시흥시 배곧4로 6, 3층304호 (정왕동,한울프라자)
• 감정가: 343,000,000원
• 최저가: 117,649,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

안산지원 경매1계 2024타경5342 | 소재지: 경기도 시흥시 배곧4로 6, 3층304호 (정왕동,한울프라자) | 감정가: 343,000,000원 | 최저가: 117,649,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 현황

사건번호: 안산지원 2024타경5342 (3)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 117 한울프라자 3층304호

용도: 근린생활시설 (제1종 근린생활시설, 공부상 의원)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 343,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: $43.78\text{m}^2$ (약 13.24평). 토지 지분율: 4378.16.

건물면적 (전용): $105.84\text{m}^2$ (약 32.01평). 건물 지분율: 10584.

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층 지상5층 건물 중 3층.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 관계 현황

소유자: 씨OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 농OOO

특이사항: 부동산임의경매 물건으로 채권자의 근저당권 실행에 의한 경매로 추정되며, 기본적인 권리관계는 비교적 명료할 것으로 판단됩니다.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 상업용 건물, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 신도시 상권입니다. 계획된 도시개발구역(지구단위계획구역, 도시개발구역) 내의 준주거지역에 위치하여 상업시설로서의 활용도가 높습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 북동측 및 남서측으로 대로(폭 30m-35m)와 중로(폭 12m-15m)에 접하고 있어 접근성이 매우 양호합니다.

2.3. 상권 분석 및 업종 적합성

본 상권은 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 항아리 상권의 특징을 가지고 있습니다. 주변에 초등학교가 인접해 있어 학원, 병의원(공부상 용도), 또는 사무실 등으로 활용하기에 적합한 입지입니다. 감정평가서상 용도가 '의원'인 점을 고려할 때, 메디컬 업종 유치에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 혐오 시설 정보

검색 결과 본건 주변에 직접적인 대형 혐오 시설(예: 쓰레기 매립장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 배곧동은 도시개발구역으로 개발된 지역 특성상 주거/상업지역과 혐오 시설의 분리가 잘 되어 있을 가능성이 높습니다. 다만, 최종적인 환경 확인은 현장 실사를 통해 보완이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 물건의 법적 상태

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 부동산임의경매입니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 모두 소멸되므로, 법적으로는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도

현재 임대관계는 미상이나, 감정평가서 작성 기준 시점 현재 **공실** 상태인 것으로 파악됩니다. 임차인이 없는 공실 상태로 확인될 경우, 낙찰자의 명도 난이도는 매우 낮아집니다. 다만, 채무자/소유자 점유일 경우 인도명령을 통해 신속한 명도 진행이 가능합니다.

3.3. 물리적 특이사항

본건(304호)과 인접한 303호는 경계벽 없이 **일체로 이용 중**입니다. 감정평가서에 따르면 각 전유 부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 경계벽 복원이 가능하며 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 예상됩니다. 낙찰 후 임대 또는 사용 목적에 따라 복원 여부를 결정해야 하며, 303호와의 관계 및 복원 비용은 반드시 현장 조사 시 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 물리적 경계 복원 리스크

303호와의 경계 복원 가능성에 대한 감정평가서의 의견을 신뢰하더라도, 실제 복원 공사 진행 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 복원 전에 303호 소유주(또는 낙찰자)와의 협의가 필요할 수 있습니다.

4.2. 간접 점유 및 이용 상태 리스크

302호가 본 건물 403호, 404호 임차인인 (주)원일 F&C에서 사무실로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다. 비록 304호는 공실로 파악되었으나, 일체화된 303호와 인접한 302호의 이용 상태를 고려할 때, 해당 법인이나 관련자가 잠시 물건을 보관하거나 간접적으로 이용하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 시 최종적인 점유 상태 확인 및 소유자 협의가 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 배곧 신도시의 준주거지역 내 핵심 상권에 위치하며, 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 343,000,000원으로, 주변 시세 대비 적정성 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 공실 상태이므로 명도 리스크는 낮으나, 303호와의 경계 일체화 문제가 존재합니다. 투자 목적에 맞춰 경계 복원 후 단독 사용 혹은 일체화 상태로 303호와의 동시 매매/임대를 추진하는 전략을 고려할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

계획된 신도시 상권 내 위치로, 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다.

토지/건물 일괄 매각으로 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

공부상 용도(의원)와 입지(초등학교 인접)를 고려할 때, 메디컬/교육 시설 유치에 유리합니다.

현재 공실 상태로, 낙찰 후 용도에 맞는 인테리어를 즉시 진행하고 신규 임차인을 유치하기에 적합합니다.

법원 정보

안산지원 경매1계