나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5342 [1] 경기도 시흥시 배곧동 117 한울프라자 3층302호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5342 [1] 경기도 시흥시 배곧동 117 한울프라자 3층302호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매1계 2024타경5342 | 소재지: 경기도 시흥시 배곧4로 6, 3층302호 (정왕동,한울프라자) | 감정가: 315,000,000원 | 최저가: 108,045,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 기본 정보

1.1. 사건개요

사건번호는 안산지원 2024타경5342 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 3억 1천 5백만 원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

소유자, 채무자, 채권자는 각각 (OOOOOOOOO, 주OOOOOOOOOO, 농OOO입니다.

1.2. 물건내역

소재지는 경기도 시흥시 배곧동 117 한울프라자 3층 302호이며, 용도는 근린생활시설입니다.

건물의 주된 이용상태는 공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나, 현재 302호는 사무실로 이용 중이며, 303호와 304호는 공실 상태입니다.

1.3. 면적 상세

토지면적: 40.13㎡ (약 12.14평)

건물면적: 97.02㎡ (약 29.35평, 전용면적)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트단지, 상업용 건물, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 배후 수요가 풍부한 신도시 근린상권의 입지입니다.

토지는 등고 평탄한 장방형에 가까운 형태로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측 및 남서측으로 대로(폭 30m-35m)와 중로(폭 12m-15m)에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

도시지역, 준주거지역에 해당하며 지구단위계획구역, 도시개발구역(배곧신도시) 내에 위치하고 있어 개발 호재의 영향을 받는 지역입니다.

2.2. 생활정보 및 주변시설

배곧신도시는 서울대학교 시흥캠퍼스 및 관련 연구시설 조성 계획, 대규모 주거단지 조성 등을 통해 교육 및 의료 산업 클러스터를 형성하는 자족형 복합신도시로 개발되었습니다.

특히, 본건 주변은 "배곧초등학교"와 인접해 있으며, 신도시 상권 중에서도 초·중·고등학교가 밀집하여 학원가 및 생활 밀착형 상권으로 자리 잡고 있어 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

주변에는 신세계 프리미엄 아울렛 등 대규모 상업시설도 입지해 있습니다.

혐오시설: 탐문 조사 결과, 해당 지역은 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 준주거/상업지역의 특성상 일반적으로 거부감을 주는 대형 쓰레기 시설, 변전소, 혐오 산업시설 등은 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 및 특징

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 농OOO입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며 지하 1층 지상 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설 등 기본적인 설비를 갖추고 있어 건물 이용에 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임대차 관계 및 점유 현황

감정평가서에 따르면 임대관계는 미상입니다.

다만, 특이사항으로 일련번호 1(302호)은 현황 사무실로 이용 중이며, 본 건물 403호와 404호 임차인인 (주)원일 F&C에서 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

따라서 낙찰 후 명도 진행 시, 4층 임차인인 (주)원일 F&C를 상대로 점유 이전을 위한 절차가 필요할 수 있습니다.

일련번호 2, 3 (303호, 304호)는 공실 상태이므로 명도 리스크는 상대적으로 낮을 수 있으나, 공실 상태 확인 및 관리비 체납 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 건물 현황

4.1. 상권분석

배곧신도시는 총 2만 1천여 가구가 거주하는 대규모 주거단지를 기반으로 하며, 본건이 위치한 상권은 초·중·고 학군이 밀집된 곳으로 생활 밀착형 상가 및 학원가 업종이 주류를 이루고 있습니다.

상가 공급 초기에 비해 공실률이 안정화 단계에 접어들었으며, 특히 학군 주변 상가는 안정적으로 자리 잡은 것으로 분석됩니다.

본건의 공부상 용도(의원)는 물론 현황 이용(사무실)도 가능하며, 학원 시설 등 교육 및 의료 관련 업종으로의 전환 시 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

4.2. 건물 및 이용상태

본건의 건물 외벽은 석재 붙임 및 페어글라스, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용상태는 감정시점 현재 302호는 사무실, 303호와 304호는 공실이며, 이들이 공부상 용도인 '의원' 시설로 계획된 층에 위치하고 있어 병의원, 학원, 사무실 등 다양한 근린생활시설로 활용이 가능합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

명도 리스크: 302호는 현재 타 호실 임차인이 사무실로 이용 중인 것으로 파악되어, 낙찰 후 명도 진행 시 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

공실 리스크: 303호와 304호가 공실 상태이므로, 잔금을 납부한 이후 즉시 임차인을 확보하지 못하면 공실로 인한 수익률 하락이 발생할 수 있습니다.

배곧신도시 상권의 과잉 공급 우려: 배곧신도시 상업지구는 일부 중심상업지구에서 공급 과잉으로 인한 어려움이 있었던 점을 고려할 때, 주변 상권의 임대 시세 및 수요를 면밀히 분석해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트단지 중심에 위치하며, 초등학교 인근의 안정적인 학군 수요를 직접적으로 흡수하는 입지입니다.

다양한 용도 활용: 병의원(공부상 용도), 학원, 사무실 등 수요가 높은 업종으로의 전환 및 임대가 용이합니다.

배곧 신도시 개발 호재: 서울대 시흥캠퍼스 및 관련 클러스터 조성 등 신도시 개발 사업의 장기적인 수혜가 예상됩니다.

우수한 접근성: 대로 및 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5.3. 종합 의견

본건은 배곧신도시 내에서도 배후세대 및 학군 수요가 확실한 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 현황 사무실 이용 및 공실 상태를 감안할 때, 명도 전략과 함께 적정 임대료를 설정하는 것이 중요합니다. 감정가 대비 투자 적정성을 판단하여 입찰에 참여할 경우, 장기적으로 자본 이득과 임대 수익을 동시에 확보할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매1계