나이스옥션 법원경매 안산 2024타경69100 [12] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-158호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)"
남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 아파트형공상, 근린생활시설,
지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재
하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층건 내
1층 씨비-147호 외 14개호로서,
외벽 : 복합판넬, 페어그라스, 강화유리 미감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 등, 바닥 콘크리트
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나 조사시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터 및 승강기설비, 주차장
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭약 40미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업
지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설
구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경69100 (12)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229, 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-158호 (도로명 주소: 경기도 안산시 단원구 산단로 325)

* 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장, 제1,2종 근린생활시설)

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 토지지분: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 건물지분: 27.6㎡ (약 8.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 본 물건은 반월특수지역에 소재하므로, 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인해야 함.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치하며, 안산역(지하철 4호선, 수인분당선) 남서측 인근에 자리함.

* 주변 환경: 본건 주변으로는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통여건이 무난함.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 등기부채권 총액은 5,036,258,074원으로 확인됨.

* 말소기준권리: 을1, 중소기업은행의 근저당권 (접수일자: 2023-10-27, 채권금액: 3,360,000,000원)

* 임차인 현황: 인수할 임차보증금이 없으며, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됨.

* 주의사항: 반월국가산업단지 재생사업지구 및 반월특수지역에 해당하므로, 입주 및 매수 자격에 대한 사전 확인이 반드시 필요함.

4. 상권분석

* 산업 클러스터 형성: 주변에 다수의 지식산업센터와 공구유통상가가 밀집해 있어 관련 산업 종사자들의 접근성이 우수함.

* 교통 요충지: 안산역이 인근에 위치하여 수도권 접근성이 뛰어나며, 이는 물류 이동 및 인력 확보에 유리한 조건임.

* 지원 시설: 근린생활시설 및 기타 지원 시설들이 혼재하여 사업 운영에 필요한 기본적인 편의를 제공함.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 및 수인분당선을 이용할 수 있는 안산역이 인근에 위치하여 수도권 전역으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 공구유통상가 등을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

* 주변 환경: 지식산업센터 및 아파트형 공장 등이 밀집한 업무 및 산업 지구에 속함. 주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 검색되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 입주 및 매수 자격 제한: 반월특수지역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따라 입주 및 매수 자격에 제한이 있을 수 있으므로 한국산업단지공단에 반드시 확인해야 함. 자격 미달 시 낙찰 무효 또는 입주 불가 등의 심각한 문제가 발생할 수 있음.

* 공실 상태: 조사 시점 현재 건물이 공실 상태로, 임대 수익 발생을 위해서는 신규 임차인 확보가 필요함. 공실 장기화 시 투자수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

* 높은 채무 규모: 등기부상 총 채무액이 약 50.36억원에 달하여, 복잡한 권리 관계가 존재했음을 시사함. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산역 인근이라는 우수한 교통 환경을 갖춘 지식산업센터로, 산업단지 내에서의 비즈니스 활동에 유리한 입지를 제공합니다. 그러나 반월특수지역이라는 특수성으로 인해 입주 및 매수 자격 확인이 가장 중요하며, 이 부분이 충족되지 않으면 투자가 불가능할 수 있습니다. 현재 공실 상태이므로 임대 수익 창출을 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 지식산업센터: 안산역 이용이 용이하여 출퇴근 편의성이 높고, 외부 방문객 접근성이 뛰어남.

* 산업단지 시너지 효과: 주변 산업단지와의 연계 및 동종업종 밀집으로 인한 시너지 효과 기대 가능.

* 일괄 매각으로 인한 권리 명확성: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 240,000,000원을 기준으로 산정할 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 감정가 외에 물건의 현장 상태, 향후 예상 임대 수익률, 공실 리스크, 그리고 가장 중요한 입주 및 매수 자격 확보 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.