나이스옥션 법원경매 안산 2024타경69100 [11] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-157호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)"
남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 아파트형공상, 근린생활시설,
지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재
하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층건 내
1층 씨비-147호 외 14개호로서,
외벽 : 복합판넬, 페어그라스, 강화유리 미감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 등, 바닥 콘크리트
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나 조사시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터 및 승강기설비, 주차장
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭약 40미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업
지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설
구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2024타경69100(11) 사건으로, 경기도 안산시 단원구 신길동 1229에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-157호입니다.

용도는 지식산업센터이며, 감정가는 240,000,000원입니다.

토지 면적은 9.52㎡(약 2.88평)이고, 건물 면적은 27.60㎡(약 8.35평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 반월특수지역에 해당하므로, 입주 및 매수 자격에 대하여 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치하며, 지하철 4호선 및 수인분당선인 "안산역"에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설, 공구유통상가 등이 혼재되어 있어 다양한 업종이 밀집한 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

리드스마트스퀘어지식산업센터는 반월 국가산업단지 내에 위치하고 있습니다.

반월특수지역은 산업과 인구의 합리적 배치, 국가 또는 지자체의 특별한 경제적·사회적 목적 달성을 위해 체계적인 개발이 필요한 지역으로 지정됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (중소기업은행 근저당, 2023-10-27)

등기부채권 총액: 5,036,258,074원

등기부요약:

* 갑4: 주식회사제이엔제이파트너스 (소유권이전 3번신탁등기말소, 2022-09-29)

* 갑5: 농업회사법인사랑농장주식회사 (소유권이전, 매매, 2023-10-27)

* 을1: 중소기업은행 (근저당권 공동담보, 2023-10-27, 말소기준권리)

* 갑6: 설영숙 (가압류, 2024-05-20)

* 갑7: 농업협동조합중앙회 (가압류, 2024-09-24)

* 갑8: 농협은행주식회사 (가압류, 2024-09-24)

* 갑9: 중소기업은행 (가압류, 2024-09-26)

* 갑10: 경기신용보증재단 (가압류, 2024-10-22)

* 갑11: 국민은행 (가압류, 2024-10-24)

* 갑12: 중소기업은행 (임의경매, 2024-10-29)

* 갑13: 중소벤처기업진흥공단 (가압류, 2024-11-07)

* 갑14: 경기광주세무서장 (압류, 2024-11-08)

* 갑15: 서울보증보험주식회사 (가압류, 2024-11-15)

* 갑16: 부강레미콘주식회사 (강제경매, 2025-02-05)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설, 공구유통상가 등이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

안산역 인근에 위치하여 유동인구가 있으며, 관련 산업시설 및 지원시설이 밀집해 있어 잠재 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

또한, 건축물대장상 공장(지식산업센터) 외에 제1,2종 근린생활시설로도 활용될 수 있어 상가로서의 잠재력도 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 중 1층에 위치합니다.

총 호실 수는 1340개이며, 건물 높이는 82.85m입니다 [JSON].

내부에는 위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터 및 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

주차는 실내 자주식 983대, 옥외 자주식 692대 등 총 1675대가 가능합니다.

건물 사용승인일은 2020년 9월 10일로 비교적 신축에 속합니다 [JSON, 8].

1.5. 잠재적 리스크

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 존재하여 경매 절차 및 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

본 건은 반월특수지역에 속해 있으며, 입주 및 매수 자격에 대한 한국산업단지공단 경기입주지원의 확인이 필수적입니다. 자격 요건을 갖추지 못할 경우 낙찰받더라도 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

현재 건물이 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 공실 장기화에 대한 대비가 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산역 인근의 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

비교적 신축 건물이며 주차 시설 등 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

하지만 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계와 반월특수지역의 입주 자격 제한이라는 중요한 리스크를 내포하고 있습니다.

또한, 현재 공실 상태이며 임대 관계도 파악되지 않아 추가적인 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안산역 역세권이라는 지리적 이점과 지식산업센터 및 근린생활시설로의 복합 용도 가능성은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

반월국가산업단지 내 위치하여 관련 산업체 종사자들을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 저렴한 금액으로 취득할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.

본 건은 복잡한 권리 관계와 반월특수지역의 입주 자격 제한이라는 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다.

따라서, 감정가 240,000,000원을 기준으로, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 향후 공실 위험 및 자격 요건 충족 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 리스크를 충분히 감안하여 감정가 이하, 또는 감정가 수준에서 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.