나이스옥션 법원경매 안산 2024타경69100 [9] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-155호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)"
남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 아파트형공상, 근린생활시설,
지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재
하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층건 내
1층 씨비-147호 외 14개호로서,
외벽 : 복합판넬, 페어그라스, 강화유리 미감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 등, 바닥 콘크리트
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나 조사시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터 및 승강기설비, 주차장
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭약 40미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업
지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설
구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경69100 (9)

소재지: 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-155호 (구 주소: 신길동 1229번지)

용도: 지식산업센터 (공장, 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 363,000,000원

토지면적 (지분): 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적 (전용): 27.60㎡ (약 8.35평)

건물 총 층수: 13층 중 1층

준공일: 2020년 9월 10일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유 *

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 신길동, 안산역(지하철 4호선, 수인분당선) 인근 남서측에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반공업지역, 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업시설구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 27일자 중소기업은행 근저당 (을1)입니다.

* 예상 소멸 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점을 감안하여, 향후 입주 및 사용 시 임차인 존재 여부 및 관련 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현재 본 건은 공실 상태로 조사되었습니다.

* 총 채권액: 약 50억 3천 6백만원으로, 이는 본 건의 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 산업 시설: 본건은 반월국가산업단지 내에 위치하여 관련 기업체 및 산업 종사자들의 입주 수요가 기대됩니다.

* 유통 및 지원 기능: 주변에 공구유통상가 및 근린생활시설이 혼재하여 상업 활동을 지원하는 환경입니다.

* 역세권 가치: 안산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 용도 적합성: 지식산업센터 용도로 건축되어 관련 업종의 입주 적합성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의: 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역 이용이 가능하며, 차량을 이용한 광역 교통망 접근도 용이합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 상가를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 외부 자료 확인이 필요합니다.

* 주거 및 근무 환경: 본 건은 산업단지 내 지식산업센터 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변 혐오 시설: 주변에 혐오 시설이 있는지에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 입주 및 매수 자격 제한: 본 건은 반월특수지역에 속하므로, 입주 및 매수 자격에 대한 한국산업단지공단 경기입주지원센터의 확인이 필수적입니다. 자격 요건 미충족 시, 물건을 취득하더라도 사용 및 수익에 제한이 있을 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건으로 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 낙찰 후 권리관계 정리에 유의해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 총 채권액이 50억 원을 초과하는 점은 경매 절차의 안정성 및 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 현재 공실 상태: 현재 공실 상태이므로, 향후 공실 위험 및 임대수익률 분석이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 입지 조건은 우수합니다. 특히 반월국가산업단지 내에 위치한다는 점은 산업 특화 수요를 기대할 수 있는 장점입니다. 그러나 반월특수지역이라는 특성상 입주 및 매수 자격 확인이 최우선 과제이며, 복잡한 권리관계와 높은 총 채권액은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 현재 공실 상태이므로, 임대 수요 분석 및 예상 수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 지식산업센터: 안산역 이용 편의성이 높아 관련 기업들의 입주 수요를 기대할 수 있습니다.

* 산업단지 내 입지: 반월국가산업단지라는 지리적 이점은 산업 관련 업체의 고정적인 수요를 확보하는 데 유리합니다.

* 준신축 건물: 2020년 준공되어 비교적 신축에 속하므로, 초기 시설 유지보수 비용 부담이 적을 가능성이 있습니다.

* 합리적인 면적: 27.60㎡ (약 8.35평)의 전용면적은 소규모 사업체, 스타트업, 개인 사업자 등 다양한 임차 수요를 충족시킬 수 있는 규모입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 3억 6,300만원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건과 유사한 조건의 지식산업센터에 대한 최근 실거래가 및 현재 시세 조사

* 반월특수지역 입주 자격 확인 결과에 따른 잠재적 추가 비용 고려

* 본 물건의 장단점 및 잠재적 리스크 요인에 대한 평가

* 낙찰 후 예상되는 공실 기간 및 예상 임대 수익률 분석

* 총 채권액(약 50억 원 이상) 규모와 경매 절차의 안정성 검토

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 앞서 언급된 주변 시세, 입주 자격 확인 등 추가적인 시장 조사와 전문가의 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.