나이스옥션 법원경매 안산 2024타경69100 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-147호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)"
남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 아파트형공상, 근린생활시설,
지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재
하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층건 내
1층 씨비-147호 외 14개호로서,
외벽 : 복합판넬, 페어그라스, 강화유리 미감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 등, 바닥 콘크리트
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나 조사시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터 및 승강기설비, 주차장
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭약 40미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업
지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설
구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경69100 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-147호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 363,000,000원

* 토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인 요망(반월특수지역임).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)" 남서측 인근에 위치

* 주위는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(안산역) 소재, 제반 교통 여건 무난함

2.3. 도로상태

* 본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로와 접함

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 을1 (중소기업은행 근저당권, 2023-10-27 접수, 3,360,000,000원)

* 주요 권리 사항: 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기부등본에 기재되어 있음. 총 등기부채권액은 5,036,258,074원임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 정보 없음. 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 주위는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역임.

* 안산역 인근으로 관련 산업 종사자 및 방문객의 유동인구가 있을 것으로 예상됨.

4.2. 현재 이용 상태

* 조사 시점 현재 공실 상태임.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 차량의 진출입이 용이하여 접근성이 양호함.

5.2. 편의시설

* 지식산업센터 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설 이용이 가능함.

5.3. 업무환경

* 국가산업단지(반월국가산업단지) 및 산업단지 재생사업지구 내 위치하여 관련 업종의 입주 및 사업 활동에 적합한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 관리 필요

6.2. 입주 및 매수 자격 제한

* 반월특수지역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있어, 입주 및 매수 자격에 제한이 있을 수 있음. 반드시 한국산업단지공단 경기입주지원에 사전 확인 필요

6.3. 복잡한 권리 관계

* 다수의 채권(근저당, 가압류, 압류, 경매 등)이 설정되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과함. 경매 진행 과정에서의 변수 및 추가적인 법률 검토 필요

6.4. 중복사건, 유동화물건, 공동담보

* 해당 물건은 복수의 사건이 중복되어 진행되거나 유동화, 공동담보 등으로 얽혀 있어 권리 관계 및 경매 진행 절차가 복잡할 수 있음

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

* 본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 상가로, 안산역 초역세권에 자리하고 있어 교통 및 입지 조건은 우수한 편임.

* 하지만 현재 공실 상태이며, 다수의 채권으로 인한 복잡한 권리 관계, 그리고 입주 및 매수 자격 제한 가능성은 주요 리스크 요인임.

* 반월국가산업단지 재생사업지구라는 특수성을 고려한 신중한 접근이 요구됨.

7.2. 투자 고려사항

* 현재 공실 상태와 권리 관계의 복잡성으로 인해 안정적인 임대 수익보다는 향후 산업단지 활성화 또는 시세 차익을 목표로 하는 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직함.

* 투자 성공의 관건은 입주 자격 확인과 공실 해소 능력에 달려있음.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

* 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역과 인접하여 뛰어난 교통 편의성 제공

8.2. 산업단지 연계성

* 반월국가산업단지 내 위치하여 관련 기업 및 종사자를 대상으로 한 수요 창출 가능성

8.3. 저가 매수 기회

* 복잡한 권리 관계 및 공실 상태로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

* 감정가: 363,000,000원

* 인수 보증금 없음, 채권 총액이 매우 높음.

* 현재 공실 상태이며, 입주 및 매수 자격 확인이 필수적이므로, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적인 접근 필요.

9.2. 권장 사항

* 투찰 전 반드시 한국산업단지공단에 본 물건의 입주 및 매수 자격 요건을 명확히 확인하시기 바랍니다.

* 인근 유사 지식산업센터의 최근 매매 및 임대 시세, 공실률, 건물 관리 상태, 주변 개발 계획 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 공실 기간 동안의 금융 비용, 필요한 경우 리모델링 비용 등을 모두 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 제공 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 답사 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.