나이스옥션 법원경매 안산 2024타경69100 [5] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-151호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)"
남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 아파트형공상, 근린생활시설,
지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재
하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층건 내
1층 씨비-147호 외 14개호로서,
외벽 : 복합판넬, 페어그라스, 강화유리 미감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 등, 바닥 콘크리트
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나 조사시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터 및 승강기설비, 주차장
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭약 40미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업
지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설
구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 1229번지에 위치한 리드스마트스퀘어 지식산업센터 내 1층 씨비-151호입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경69100 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 240,000,000원이며, 토지 면적은 9.52㎡ (약 2.88평), 건물 면적은 27.60㎡ (약 8.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 분류되어 있습니다.

이용상태는 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나 조사 시점 현재 공실입니다.

주요 특징으로는 반월특수지역에 해당하며, 입주 및 매수 자격에 대하여 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 1229번지, 리드스마트스퀘어 지식산업센터 1층 씨비-151호에 소재합니다.

주변으로는 안산역(지하철 4호선, 수인분당선)이 남서측 인근에 위치하며, 지식산업센터, 아파트형 공장, 근린생활시설, 지원시설, 공구유통상가 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지의 형상은 인접지와 대비하여 등고평탄한 사다리형이며, 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역, 광로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 2023년 10월 27일자 중소기업은행 근저당권 (을1, 3,360,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

등기구분: 갑4, 접수일자: 2022-09-29, 권리종류: 소유권이전 3번신탁등기말소.

등기구분: 갑5, 접수일자: 2023-10-27, 권리종류: 소유권이전 (매매).

이후 다수의 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매가 접수되었으나 모두 말소 예정입니다. (갑6~갑16)

총 채권 금액은 5,036,258,074원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 개요는 현재 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 안산시 단원구 신길동으로, 주로 지식산업센터, 아파트형 공장, 근린생활시설, 지원시설, 공구유통상가 등이 복합적으로 자리 잡고 있는 산업 및 상업 복합지역입니다.

인근에 안산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 지역 내 및 수도권으로의 접근성을 높여줍니다.

특히, 본 물건은 반월국가산업단지 내 산업시설구역에 속해 있어, 관련 산업 종사자 및 기업들을 대상으로 하는 비즈니스 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변의 근린생활시설 및 공구유통상가 등은 사업 운영에 필요한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

5. 생활정보

주변 교통망으로는 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 근접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

상업 시설로는 근린생활시설 및 공구유통상가가 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑, 외식, 업무 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

생활 편의 및 주거 환경에 대해서는 직접적인 정보가 부족하나, 지식산업센터 밀집 지역임을 감안할 때 업무 환경에 특화된 것으로 보입니다.

본 물건은 현재 공실 상태이므로, 임대 또는 직접 사용을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 채권 관계의 복잡성을 시사하며, 경매 절차 진행 시 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

반월특수지역으로 지정되어 있어, 입주 및 매수 자격에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 일반 개인보다는 사업자에게 더 유리할 수 있으며, 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인이 필요합니다.

조사 시점 현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실 장기화의 위험이 존재합니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 인수되는 임차인이 있는지, 보증금이나 차임 조건은 어떻게 되는지에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있으나, 그 상세 내용은 파악되지 않아 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산역 역세권에 위치한 지식산업센터로서, 우수한 교통망과 반월국가산업단지라는 배후 수요를 기반으로 하는 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 보입니다.

그러나 반월특수지역으로서의 입주/매수 자격 확인 필요, 현재 공실 상태, 임대 관계 미상, 그리고 미상인 지상권 등은 신중한 접근을 요하는 부분입니다.

따라서, 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려한 후 투자 결정을 내리시길 권고합니다.

8. 투자 포인트

역세권 지식산업센터: 안산역 이용 편리, 수도권 접근성 우수.

산업단지 내 입지: 반월국가산업단지의 배후 수요 확보 가능.

일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 취득으로 활용 용이성 증대.

공실 상태: 인수 후 즉시 임대 또는 직접 사용을 통해 수익 창출 기회.

협소한 면적 대비 잠재적 가치: 비교적 낮은 면적이지만, 입지적 강점을 통해 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 240,000,000원입니다.

입주 및 매수 자격 확인 필요, 현재 공실 상태, 임대 관계 미상, 미확인 지상권 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 보수적으로 책정하는 것을 제안합니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가 범위는 약 216,000,000원 ~ 240,000,000원으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 동일 지역 지식산업센터의 매매 및 임대 시세, 공실률, 예상되는 입주/매수 자격 요건 충족 비용 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.